房地产估理论及方法笔记.docVIP

房地产估价是对房地产在估价时点的价值进行分析、（　D）的活动。　　A.度量、判断　　B.估算、定价　　C.判断、定价?　　D.测算、判断? 】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　）。【2011真题】 　　A.独一无二 　　B.寿命长久 　　C.供给有限 　　D.价值量大 　　E.保值增值 　　 [答疑编号950252010206：针对该题提问] 【答案】AD 【解析】参见教材P11。 某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（教材缺此已知条件）；　　该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。 　　[答疑编号950252010303：针对该题提问] 　　【解】（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：　　（6000－5200）×5500＝440.00（万元）　　（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：　　（6000×（1－3%）－5200）×5500＝341.00（万元）　　（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（万元）　　（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。　　（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：　　0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（万元）　　（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：　　264＋0.6×3%×5500＝363.00（万元）　　（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：　　0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（万元）　　本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意： 不修复情况下的价值减损＝损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额＝修复后的市场价值－修复前的市场价值损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费总损失额＝修复必要费用＋修复后的价值减损额 建筑物区分所有权包括（　）等。（2004年多项选择题） 　　a.按份共有所有权 　　b.专有部分所有权 　　c.共同关系成员权 　　d.共用部分持份权 　　e.长期使用和租赁 【正确答案】bcd 【答案解析】参见教材P50。 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（　）的行为。（2004年单项选择题） 　　a.宅基地所有权 　　b.空间利用权 　　c.地役权 　　d.建筑物相邻关系 　　【正确答案】b 【答案解析】参见教材P50～51。 　房地产具有供给有限特性，本质上在于（　）。【2004年真题】 　　A.土地总量有限 　　B.规划限制 　　C.房地产不可移动 　　D.价值量大 　　【正确答案】C 【答案解析】参见教材P61。 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　）。【2011年真题】 　　A.对房地产本身进行投资改良　　　 　　B.房地产需求增加导致其稀缺性增加 　　C.通货膨胀　　　　　　　　　　　 　　D.外部经济性 　　E.建造成本提高 　　【正确答案】BD 【答案解析】通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材