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《深度解读》最佳实践：地产公司拿地术 2013-09-16 房地产微学院 ? ? 万科在2008年致股东信中有一段发人深省的话，“在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发优势正在迅速弱化并日渐消亡，因而房地产行业所能够期待的，只能是一个公平的收益水平”。尽管招拍挂制度实行之后，各企业在拿地能力方面的差距呈缩小趋势，但很多开发商还是不遗余力地修炼自己的独门秘籍，以期立于“公平收益水平”之上。 一、高境界：无招胜有招（代表公司：万科） 万科的拿地策略：万科在把握土地获取量时，并非像大多数企业以土地面积作为约束变量，而是以总获取金额作为核心的约束变量，并下达到各区域为单位的子公司。 核心思想：一般地产商拿地有三种策略，顺周期（追涨杀跌，大多数公司如此），反周期（国内很少企业能做到），万科采用的是规避周期策略。这种方式类似于定投，其要点在于，因为锁定了每期的买入金额，所以价格越低的时候，买入的数量就越多，这样在经历一次完整的周期后，平均买入成本会低于波动中轴。这种规避周期的策略适用于趋势不明朗的情况，近几年住宅市场周期日益缩短，使得预测和把握周期成为一项超出人力范围的工作，万科的策略以不变应万变，无招胜有招，在瞬息万变的行业里，其中庸之道正是脱颖而出的利器。 市场表现：无论行业在高点还是低位，万科都会拿地，即