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划拨土地使用权权益基准价评估 划拨土地使用权的市场化改革是我国当前乃至未来相当长一段时期内土地市场及评估管理所要面临的一项重要工作。划拨土地使用权市场化改革必然涉及划拨土地使用权的价值和价格问题，明晰其价值属性和内涵构成，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。但当前对于划拨土地使用权是否有价以及价格内涵构成、评估确定等问题，理论界和实践部门尚缺乏统一定论，给实践操作带来诸多困难。以下我们通过对划拨土地使用权的价值属性、价格内涵探讨为基础，分析划拨土地使用权价格评估确定方法思路，供萧县实践参考。 一、划拨土地使用权权益价格的内涵分析 （一）关于划拨土地使用权的价值属性分析 根据《划拨土地使用权管理暂行办法》国家土地管理局令〔1992〕第1号划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。根据《城镇土地估价规程》（2002年7月1日实施），在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的最高出让年限），扣除应缴纳的土地使用权出让金，即为划拨土地使用权价格。根据国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号，2001年2月13日发布），“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产”表1-2 萧县划拨土地使用权权益基准地价级别成果表 土地级别 划拨住宅用地（元/㎡） 土地出让金（元/㎡） 划拨商业用地（元/㎡） 土地出让金（元/㎡） 划拨工业用地（元/㎡） 土地出让金（元/㎡） Ⅰ级 1264 843 581 387 —— —— Ⅱ级 746 497 428 285 179 119 Ⅲ级 520 346 312 208 121 80 Ⅳ级 247 164 203 135 76 50 （三）有关成果应用的说明 1、对于现行国家有关政策明确规定的，主要是国土资源部〔2001〕44号文件和等三部委关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》中对国有企业改制和已购公有住房及经济适用房上市出售补交土地出让金标准，建议仍按照文件精神执行。对国家政策不明确的，可以采用本方案的方法途径进行。 2、对于具体宗地划拨土地使用权权益价评估，可以类似于出让土地基准地价系数修正法进行评估。修正系数表及应用详细参见出让用地基准地价系数修正表。 3、萧县划拨土地使用权权益基准地价成果如表1所示。需要说明的是，土地出让金是指国有划拨用地转为国有出让用地时，需要补缴的最低出让金数额，即补缴的土地出让金不得低于表1标准。 第12页