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浅析倒按揭在我国的发展空间 随着我国老龄化进程的不断加快，社会养老负担逐年加重，解决老年人养老资金问题已成了一项重大课题。在我国社会养老体系尚未有效运行、养老资金极度匮乏、“未富先老”的状况下，倒按揭这一新兴泊来业务，已在我国悄然兴起。笔者在此简要分析了倒按揭的内涵和特点，同时指出倒按揭在我国可能要遭遇到的困境，并给出了基本的解决方案。 一、倒按揭的内涵 倒按揭模式是一项新的金融产品舶来品，其源于上世纪80年代中期美国新泽西州一家银行，经过多年发展，“倒按揭”在美国、加拿大等国家日趋兴旺。随着南京汤山温泉留园养老院这个中国第一个试行“以房换养”政策的养老机构的出现，这一作为发达国家房产养老模式“复制品”的“倒按揭”业务在我国已悄然兴起。 倒按揭被称为“住房反向抵押贷款”或“住房逆向抵押贷款”，是指拥有房屋完整产权且达到一定年龄的老年人（抵押人）将自有住房的产权抵押给金融机构（贷款人）,金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，即将房屋价值转化为现金，然后按月、按季、按年或一次支付现金给借款人，借款人无需支付利息和偿还本金，直到作为借款人的房屋所有权人死亡或者永久搬离。 借款人可以定期领取年金以满足日常消费开支、医疗保障需求和其他方面支出，且在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，并进行销售、出租或者拍卖，所得款项用来偿还贷款本息，同时金融机构还享有房产升值部分的权力，即“抵押房产、领取年(月)金 ”。 因这一过程像是把抵押贷款业务反过来进行操作,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房， 所以被也被称为“反向(逆向）抵押贷款”，又被通俗的称为“以房养老”或“以房换养”。 二、倒按揭与我国现有按揭制度的异同 （一）、相同点 1、借款人与抵押人均为同一人。我国按揭制度中，借款人为购房人，购房人以其购买的现房或期房作为抵押物向银行申请办理按揭，抵押人与借款人均为购房者；倒按揭业务中，借款人为达到一定年龄的老年人，用于抵押的房产必须是老年人自身持有或夫妻共有的房产，借款人与抵押人同一人。 2、客体相同，倒按揭与按揭的标的物均为不动产。我国的按揭虽源于英美法上的按揭制度，却已依我国国情及现状进行了改良，主要适用于不动产中的房屋买卖关系。倒按揭业务的客体，仅为达到一定年龄的老年人所持有的房产，客体范围较我国按揭制度所指向的客体更为狭小。 3、均由金融机构依确定指标评估后，将房产作价，给付申请人贷款。在我国现有按揭业务中，金融机构依据房屋售价，土地价格等因素结合贷款人申请的贷款使用年限，核定房产抵押价值，即核定贷款数额，贷款一次性给付购房人；在倒按揭业务中金融机构依据房屋现值，可使用年限，核定贷款数额。并结合贷款人预期寿命核定每期给付额，贷款分次分期给付申请人。 （二）、主要不同点 1、倒按揭与我国按揭制度最大的不同点在于，房屋所有权事实上是否发生转移。我国按揭制度中，各个银行在办理按揭贷款时并不要求一定有特定财产权利特别是所有权的转移，但都必须将房屋权利证书交银行保管，而房屋所有权证书上所记载的主要内容主要是所有权。单纯的房地产权证书的转让，并不转移所有权，不发生物权变动的效力。银行要求借款人将权利证书转给自已保管，只是为了防止一屋多卖现象的发生，防止借款人随意处置按揭房产，银行并不享有对标的物的所有权。 而在倒按揭业务中，拥有房屋的所有权的老年人用“抵押”的方式将房屋的所有权转移给了金融机构，金融机构根通据其所掌握的平均生命表、并结合老年人身体状况经过一系列精算，将核定的房产抵押价值分摊到投保人的预期寿命年限中去。金融机构依合同约定，按期向老年人支付养老资金。申请办理倒按揭业务的老人失去了房屋的所有权，但在合同生效直至其死亡期间，其依然拥有对房屋的使用权，但当其死亡以后，金融机构将收回对房屋的所有权。 2、行为主体不同。我国目前的按揭制度利用购房人（借款人）、开发商、贷款银行三方的制衡关系，维系了房屋买卖关系、借贷关系的稳定。行为主体涉及三方当事人。而倒按揭业务中仅债务人（申请办理该项业务的拥有房屋产权的老人）、债权人两方当事人。此外两者对贷款主体的资格要求也不同，我国按揭业务操作中多数银行均规定，60岁以上人员不具备贷款申请条件，即使是50岁的贷款申请人，也规定期贷款期限不得超过10年，主要原因是考虑贷款归还的资金来源问题，而倒按揭业务主体资格要件却与其恰恰相反。 3、传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行，贷