西安度假地产市场分析演示解析.pptVIP

西安立丰企业集团 西安生态、休闲和度假旅游房地产市场分析 壹）西安地产市场总体分析贰）西安南部 “郊区板块”叁）地产开发的四种模式 肆）旅游度假物业开发和经营要点伍）从市场调研对营销策划的启发 西安地产市场总体分析 总体分析（一） 西安房地产业发展面临机会 加入WTO与西部大开发的双重作用 西安作为世界闻名旅游城市 西安为我国科技实力城市 西安作为西北的桥头堡，表现为流动人口增加，导致对于写字楼、住宅楼租务需求的增加 近几年西安的经济环境为投资置业提供了更广阔的生存土壤。 总体分析（二） 价格过高，房价收入比高 西安市平均家庭户规模为3.40，家庭年总收入约22780元。 2001年均价在2730元/平方米左右，在全国处于中等偏上，比秦皇岛、青岛、郑州、重庆、成都、苏州等城市的房价高，与南京的房价基本持平。 房价收入比高于上海、广州、深圳、天津、成都等重点城市，比国际4-6倍的惯例也高出许多。 总体分析（三） 2001年西安商品房价格趋势分析 总体分析（四） 高档住宅销售压力较大 进入2002年，西安大多数高档楼盘销售套数在10套左右/月，突出地表现了市场竞争的激烈，反映出目前西安高档楼盘房产商目标利润下降。（3500元/平方米以上为高档楼盘） 尺度公司对郑州、合肥等城市的调查，2001年下半年至今年上半年，高档公寓和度假物业价格下滑明显 从全国一盘棋的思路出发，预示着西安高档住宅的利润将有可能下降。 总体分析（五） 西安目前已基本形成了从北到南的住宅档次逐渐上升的趋势。 南郊一直是西安地产商和消费者的首选地区，主要是因为此地高校云集，文化气氛浓厚，但房价较高，居住者多是经济能力较强的成功人士。西安高新区是一个很具有个性的地区。 总体分析（六） 西安南郊房地产较受欢迎。 普通住宅类楼盘相对集中在明德门区域。小寨及二环附近，商业繁华，交通便利，中档住宅楼盘居多。 总体分析（七） 西安南郊房地产较受欢迎。 城南区长期以来各类物业的价格比较平稳，商场和写字楼价格波动相对较大一些。商场价格长期围绕其均价8748元/平方米上下浮动，写字楼价格长期以4868元/平方米作为其均衡价格，普通住宅和高档住宅长期以来形成的均价分别为3068元/平方米和3992元/平方米。 总体分析（八） 东、西郊是传统的大型工业产业聚集地，这两个区域对人们的居住吸引力越来越弱，购买人群主要是该区工作者。 北郊近几年有了较大发展，但人文环境还没有形成气候，所能吸引的也大多是在该区工作的人们。 总体分析（九） 西安度假物业市场两级化 区域开发两极化：北郊未央湖度假区和南郊秦岭北麓一带 市场人气两极化：南热北凉 市政配套和交通两极化：北郊比较完善，南郊有待改善 先天条件两极化：南郊自然条件优越，度假物业主要沿秦岭由东向西分部，有开发度假物业的先天优势。 销售价格两极化：南郊销售价格和销售量明显高于北郊。形成了的局面。价差在1000元/平方米以上。 总体分析（十） 高新产业的兴旺为度假物业消费注入新的活力，现代度假物业的5＋2生活方式符合购房者要求 靠科技致富的企业家 高级白领 海归派 工商个体户 总体分析（十一） 西安市区内的生活环境较差，郊外旅游休闲度假式生活是富人阶层的迫切需要。假日经济效应越来越明显，度假型住宅也越来越受市场的关注。 西安郊区度假物业的购买成本不高，客户选择层面较大 西安南部 “郊区板块” 西安南部 “郊区板块”（一） “长安板块”初步形成。 大面积、大规模的开发模式顺应现代房地产发展的新趋势。 为西安郊区，如长安房地产业发展的新潮流。 此板块上的楼盘特点为开发规模大，配套设施较齐全、整体质量高、价格便宜。 紫薇田园都市为代表的中高档楼盘项目，建筑面积为180万平方米。 紫薇城市花园、高山流水（占地559亩）、鸿禧山庄为代表。 西安南部郊区“板块”（二） 同一板块，项目竞争激烈。 解决的办法 走联合营销道路，共同炒热板块。 产品做出差异化。 购房客户层次拉开。 西安南部郊区“板块”（三） 项目品质是竞争的基础 自然环境 建筑硬件 社区氛围 文化底蕴 发展商品牌 西安南部郊区“板块”（四） 价格是竞争的关键 度假物业价格和档次与高层住宅相当。 南郊度假物业的价格状况：亚建10000元/平米以上，紫薇山庄5500左右，高山流水在3700左右（不带花园），鸿禧山庄3000元左右。 北郊在售的度假物业的价格状况：紫薇欧洲世家价格在6300左右，蓝水假期价格在4600左右，新格瑞拉价格在3500左右，碧云天价格在2700左右，留园度假物业价格在2600左右。 西安南部 “郊区板块”（五） 在板块开发过程中政府支持力度不足，表现为： 政府规划控制欠完美 土地供应随意性大，控制力度不足 调大社区的开发