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房产销售专业知识技能 前言 房地产概论 一、房地产的概念1、房地产含义： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称 ，两者具有整体性和不可分割性： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 2、房产、地产两者间的关系及差异：房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。 投资房地产不管是购买还是租赁，都不可能回避以下问题，即土地，建筑物以及它们的权属问题。所谓“土地问题”主要是指土地 的使用年限等问题，所谓“建筑物问题”主要指其结构质量耐用期限等一系列问题，而“权属问题”是指土地建筑物归谁所有问题。 1 、土地，分为生地、毛地、熟地三种类型。“生地”是指未开发的农地、荒地。“毛地”主要是指城市中需迁拆而未迁拆的土地 ，“熟地”主要是指具备开发建设条件，立即可以开始建设的土地。 2 、建成后的物业，即我们通常所说的已建成投入使用的建筑物及其附属设备与相关场地。 A 居住物业：一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅 、公寓、 别墅 等。 B 商业物业：有时也称“收益性物业”，包括酒店、写字楼、商场等。 对于房地产而言，建筑造价本身价差不大，但不同地区却存在着价差。造成这种巨大价差的根本原因在于土地的不可移动性决定了建筑物位置的固定性，从而决定了房地产市场的地区性。房地产位置的固定性以及不同地区土地稀缺程度的不同，决定了房地产价格的地区差异性，其地区价格差异不仅表现在不同城市之间，而且表现在同一城市的不同地段之间 由于土地的经济稀缺性，在一般情况下，房地产价格的上涨幅度要大大高于同期的通货膨胀率及其他商品的涨幅，因此，一般情况下，投资房地产成为快速积累资本的重要途径之一。由于房地产不断升值的趋势，使得它能够抵消通货膨胀的货币贬值的消极影响。在其它投资因货币贬值而收益减少的时候， 投资房地产则能很好地保值和增值。因此房地产增值保值的有效手段是投资该行业。 尽管房地产随着经济发展周期以及因其自身规律而呈现出规律性的盛衰循环，做为投资者必须慎重考虑入市良机。但如果把房地产作为长期投资，只求稳定的增值保值，而不是将赚取差价放在首位，则即使在周期中的高潮时，买入也可以等到下一次高潮来时再作处理，在土地总体供给量严重不足的情况的地区，尤其不必为低潮而发愁，从香港近40年来的房地产发展来看，房地产价格随周期变化呈螺旋上升趋势，一潮高过一潮，只要资金充裕，不必在低潮时被迫抛售，那么即使在低潮时得不到租金收入，将物业空置，到高潮时出手，仍可将全部费用赚回，并足以抵抗通货膨胀的侵蚀，起到增值与保值的作用。当然，如能在低潮时购入，则可以大幅增值了。 二、房地产的发展史 中国房地产从解放到现在，历经变迁。刚解放时，大多都是平房，60年代，在北京开始建有楼房，后来住房建设有所改革，一般也只有20多平方米 ，那时期， 居民住房普遍靠无偿分配。1978年，邓小平提出了“私人建房，私建公住，分期付款”等大胆设想，开始有一些地方搞试点，向私人出售住宅，价格在每平方米120-150元。1982年开始实行住房补贴出售给职工的实验。1986年恢复了按住宅本身工程造价全价出售的办法，初提“商品房”概念。 1988年，提出住宅“私有化”。1992年，邓小平南巡谈话发表后，房地产开发投资高速增长，进入一个空前超常发展阶段。1994年开始，国家采取整顿金融秩序，严格控制房地产贷款等手段， 使房地产业开始回落，95 、96、97 年房地产一直在低潮中徘徊。从1998年下半年开始，国家规定停止住房实物分配， 实行住房分配货币化。 从95年开始，国家采取各种政策，比如实行按揭住房、公积金、降低银行利息等手段，努力推动房地产市场，努力把住宅产业发展成为引导国民经济向前发展的新的经济增长点 三、房屋建筑业的特性 一、产品特性 (一)、不可移动性 土地是房屋建筑业的基本原料，而房屋则是土地之加工产品。由于土地具有不可移动的特性，因房屋此相对移动不易，而有别于一般商品之高度流通与相互替代之特性。 (二)、资源有限性 每个地块在城市的唯一性造就了土地作为不可再生的资源的稀缺 (三)、长期使用