房地产评估教案精要.doc

房地产评估 计划学时：4学时+2学时 教学目的与要求： （1）了解房地产及其市场特征 （2）理解房地产的评估程序，重点掌握房地产价格评估的市场法、收益现值法、成本法、剩余法。 教学重点及难点： （1）房地产评估中收益法的运用 （2）房地产评估中市场法的运用 教学基本内容： 第一节 土地使用权评估 一、土地概述 （一）土地的概念 广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。 狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅指地球表面构成陆地部分的土壤层。 本书所讲的土地概念是狭义的土地概念。 （二）土地的特性 1.土地的自然特性 （1）位置的不可移动性。 （2）数量的固定性。从总量来讲，土地的供给是不具有弹性的。 （3）效用的持久性。在没有特别限制的条件下，土地可产生持久不断的使用效应。 2.土地的社会经济特性 （1）用途的多样性。在市场经济中，土地的用途直接影响其市场价格。 （2）经济地理环境的可变性。经济地理环境取决于土地的周边环境、距离商业服务中心的远近、交通条件等。土地的经济地理环境的变化对土地的价值影响极大。 （3）可垄断性。通过一定法律关系，特定主体可将土地的所有权垄断，以形成特定的土地制度。土地所有权的可垄断性构成了土地使用权的市场价格的基础。 （三）土地的分类 （1）以土地的经济地理位置为标准：市中心区土地；一般市区土地；市区边沿区土地；近郊区土地；远郊区土地；边远区土地。 （2）以土地的社会经济作用为标准：工业用地；商业用地；住宅用地；交通用地；公用事业用地。 （3）以土地开发程度为标准：熟地（已开发土地）；生地（未开发土地）；毛地（已部分开发土地）；列入城镇开发规划的土地。 （4）以所有权归属为标准：国家所有土地；集体所有土地。 二、土地使用权概述 （一）土地使用权的概念 土地使用权是从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权，可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。 （二）与土地使用权相关的法律规定 1.国有土地使用权 可以通过划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式获得。由于依法取得的国有土地使用权可以依法转让，针对国有土地使用者而言，也可通过转让获得国有土地使用权。  2.集体所有土地的承包经营权 单位或个人可通过土地承包经营方式取得集体所有土地的使用权。 （三）土地使用权的特性 1.对土地使用权本身的限制 任何单位或个人均可依法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设备。 2.土地使用的管制 对城市国有土地使用权而言，其使用管制主要指针对它的城市规划限制条件等。 （四）土地的权属分类 1.土地所有权 指土地使用者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，并从土地上获得合法收益的权利。 2.土地使用权 指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。在我国，按土地使用权性质，可分为划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权三类。 （五）土地使用权的价格类型 1.基准地价 按土地用途、级别或区段、用地条件相同或相近为依据估测出的一定时期的区域性土地使用权评价单价。基准地价由政府以公告形式发布。 2.标定地价 在一定时期和条件下，能够代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 3.出让底价、出让价格 出让底价通常是由政府出让土地确定的最低价格；出让价格是由政府将土地出让给土地使用者的成交价格。 4.转让价格 土地使用者将已取得的土地使用权再转让给第三者的交易价格，具体包括：买卖价格、租赁价格、征用价格。 5.其他价格 其他价格主要包括抵押价格和课税价格。 （六）影响土地使用权价格的因素 1.一般因素 （1）人口因素：主要有人口密度、人口素质和家庭人口规模等。 （2）行政因素：主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 （3）经济因素：主要有经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动等。 （4）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化程度四个方面。 （5）心理因素：主要有买卖的心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、吉祥号码等。 （6）国际因素：主要有世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况等。 2.区域因素 指影响城镇（市）内部区域之间地价水平的商业繁华程度及该区域在城镇（市）中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。针对不同用途的土地，影响它们价格的区域因素也会有所差别。 3.个别因素 指该宗地自身的地价