中国区域房地产销售价格β收敛的空间计量分析摘要.docVIP

中国区域房地产销售价格β收敛的空间计量分析我国自1998年房改以来，房地产业得到了长足的发展，特别是近几年来，各地区商品房销售价格更是一路上涨。本文β收敛的研究方法，使用各省1994年至20年的商品房销售价格的统计数据，检验我国各省的商品房销售价格是否存在β收敛的趋势。同时，考虑到各地区的样本在空间上不是独立的，即具有空间依赖性，因此本文运用了空间计量经济学的分析思路，设定了空间权重矩阵，在此基础上检验了我国各省商品房销售价格的收敛方向。β收敛的趋势，但最近几年，因市场投机度越来越高，导致一些经济发达地区房价的收敛机制被打破。 关键词：房地产销售价格；β收敛；投机度；空间计量经济学 一、问题的提出 我国自1998年住房市场改革以来，房地产业得到了长足的发展，成为我国国民经济的支柱产业，特别是近几年来，全国各地商品房成交均价一路上扬，在这个过程中，至少有三个值得关注的特征，这里仅以北京、天津和安徽三个地区为例稍作说明，具体数据见表1：第一，各地区房价增长的程度却有所不同，北京1998年到2004年的商品房成交均价年平均增长率为-14.80%，天津为13.80%，安徽则为18.54%；第二，同一地区在不同时间段的增长率也有比较大的差异，北京自2004年以来到2010年的商品房成交均价年平均增长率达到23.33%，天津在这一时间段的年平均增长率是17.50%，而安徽则为15.41%，对比1998年到2010年之间的均价增速可知，北京和天津的房价都以更快的速度增长，而安徽增速却有所回落；第三，不同地区增速的大小排名发生了变化，以1998年至2004年七年间的平均增速而言，安徽最快，天津次之，北京甚至出现负增长，而2004年至2010年七年间，这个排名却完全倒置过来。 由这三个特征可以提出以下问题：第一，全国各地区房价是否存在趋同的性质，即在一段足够长的时间里，不同地区的房价是否会逐渐向某一个稳定的房价增长率趋近；第二，在一段相当长的时间里，各地区房价之间的差异是变大了还是缩小了；第三，不同地区的房价增速和各地区的地区特征（例如经济发展水平）是否存在固定的关系；最后，如果中国不同地区的房价存在趋同，那么从二十世纪九十年代以来，趋同的速度是否发生变化，或者趋同的性质是否发生了变化。 表1 北京、天津及安徽商品房销售均价增速 地区 1998年-2004年均增长率及排名 2004年-2010年均增长率及排名 北京 -14.80% 3 23.33% 1 天津 13.80% 2 17.50% 2 安徽 18.54% 1 15.41% 3 如果以上问题能够得到验证，不仅能够对目前关于房价波动趋势及规律的学术研究做出理论上的贡献，也为国家的对商品房市场宏观调控政策异质性提供理论支持，同时对于房地产企业的开发投资及长期房价变动预期提供帮助。 本文按以下的结构安排：接下来第二部分主要介绍关于房价趋同和收敛研究的理论背景，并分析其中的不足之处；第三部分阐述笔者关于本文房价收敛的研究设计，并定性的分析中国房价收敛的可能性和特征；第四部分介绍房价增长β收敛的空间计量模型；第五部分是实证的结果及分析；最后一部分针对本文的研究结果提出一些建议及进一步研究的设想。 二、房价收敛研究的理论背景 本文探讨的内容属于房地产价格波动的范畴，进一步的说，属于房价收敛、趋同包括连锁反应的范畴。 房价趋同收敛的研究是从住房价格连锁的研究中衍生而来的。张凌（2008）对房价连锁反应的研究做过总结：大量英国文献研究城市间住房价格的空间差异和联系时证实，英国在房价上升期，东南部房价领先上涨，然后逐渐传播到其他地方。虽然对此仍然存在争议，但大部分文献都证实了连锁效应的存在，例如，Gussani(1991)通过相关性矩阵和格兰杰因果检验等方法证实了不同地区房价波动之间的因果关系。 如果不同地区房价之间确实存在连锁效应，这就意味着从长期均衡的角度来看，不同地区的房价存在着收敛的趋势(Meen，1999)。Drake(1995)对房价收敛的定义是，不同住房市场上的房价存在一种长期的均衡机制，这种机制使得不同地区的房价具有稳定的因果关系和一致的趋势。近几年来，关于房价收敛的研究得到了大量的关注：Cook(2003)运用不对称的单位根检验的方法证实了英国不同地区的房价存在很强的收敛性；Holmes(2007)采用了面板数据单位根检验证实了英国大部分地区的房价都存在收敛的趋势；Stevenson (2004)采用了基于向量误差修正模型的格兰杰因果检验来研究了爱尔兰住房价格的收敛性；也有学者对更小的地区进行研究，例如Chien (2010)使用了两阶段的单位根检验，证实了台湾住房市场的价格存在收敛性，但是政治性的变动会影响住房价格的结构。 综上所述，目前关于房价收敛性的研究一般采用包括格兰杰因