益嘉广场开盘前营销推广方案要点分析.ppt

本案营销策略要点一：“形象” 本案营销策略要点一：“形象” 本案营销策略要点二：“人气” 卖点确立 地铁将解决未来交通拥挤、地铁站设在本案商业部分 空中花园 地铁 红星美凯龙进驻 南眺山景、北依繁华 益嘉广场项目规划空中花园，在区域内，乃至整个大连尚属少数，让业主独享空中园林景观，同时又远离吵杂环境。 红星美凯龙进驻，带来无限商机，使得区域内升值潜力加大 从繁华走进自然 仅仅需要一个转身 推广思路 地铁 紧邻地铁2号线 未来交通快捷 感受城市动脉 地铁站连接 益嘉广场商业部分 畅达市内各区 便捷生活触手可及 推广思路 空中花园 空中花园入户 彰显尊贵身份 位于繁华之上的 私人领地 每次回家穿过 1万平绿色生态园林 感受自然 与城市的和谐共存 推广思路 红星美凯龙进驻 红星美凯龙强势进驻 带来商圈档次提升 未来升值潜力无限 一座家居卖场 带来的不仅仅的商圈 的繁荣 更是一种对未来发展的认可 推广思路 南眺山景、北依繁华 从城市的喧嚣 走进自然的纯净 仅仅需要一个转身 选择益嘉广场 不仅仅是选择一个家 而是选择一种生活态度 都市 繁华 自然 山景 一种完美共存的享受 等待睿智的你 推广思路 户型抗性及解决办法 抗性： 对策： 1）北向小户型： @市场面：吸引投资客关注，迎合年轻人，利于销售；临近交房，现房呈现市场认可度高。 @促销面：销售现场放大北向小户型优势；通过商业广告宣传，提升项目形象，以低首付为宣传点，吸引购房者关注。 @说辞面：北面紧邻马栏广场，享受繁华；公寓带精装；总房款低适合过渡性选择，红星美凯龙带来的巨大商业升值潜力；空中花园入户，彰显尊贵身份。 本案可售房源集中在2、3、4#楼北向小户型以及98平以上的大户型，北向小户型单价加上精装费用已经接近15000元/平，销售相对较难；98平以上大户型由于客群较为局限，对客户积累有一定难度。 户型抗性及解决办法 对策： 2）大户型： @市场面：与周边其它项目相比，益嘉广场大户型有得天独厚的地域优势；红星美凯龙的进驻升值潜力巨大；配套优越适合居住，临近交房，现房呈现市场认可度高。 @促销面：销售现场扩大大户型优势；通过商业广告宣传，提升项目形象；大户型也可提供精装修，提升品质。 @说辞面：紧邻繁华地段、体会最完美配套、升值潜力巨大、空中花园入户，彰显尊贵身份。 红星美凯龙： 1.红星美凯龙内部展示 （红星美凯龙客流优势对项目形象塑造以及宣传起到良好作用） 2.红星美凯龙外部LED显示屏利用 3.与红星美凯龙展开合作，针对客户举行家居用品团购活动。（资源互补，双方获益的） 益嘉广场： 由于益嘉广场目前已经成为马兰区域标志型建筑，每 天吸引众多人眼球。因此建议在益嘉广场项目外立面挂 起益嘉广场形象宣传条幅，相当于一个大型户外广告。 这样既起到了宣传推广的作用，又能做到省钱。并且悬 挂的条幅可根据项目动态，随时进行更换。 自身商业优势利用 自身商业优势利用 开盘前推广时间节点 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 开盘前强势蓄水期 开盘期 强销期 开盘前期推广 2月17日—4月 （报广、网络、户外、公交） 开盘前最后准备期 4月初—4月中旬 此期间宣传力度最大 4月中旬开盘 春展会展会 （看楼车、发传单） 客户活动期（5月—10月） 举办已购和意向客户活动 举办意向 客户活动 举办已成交 客户联谊活动 开盘前推广费用 项目开盘前营销费用及分配 重要营销事项 主题 费用预算（万元） 合计 活动 开盘活动 20 45万元 客户活动（5-10月） 25 报纸 55 75万元 户外（包括车体） 20 物料 销售道具及礼品等 5 5万元 不可预见 － 5 5万元 合计约130万元，不包含房展会促销费用 推广渠道 → 渠道二：公关活动 通过举办公关活动，增加项目自身知名度，并在活动中，引导顾客对本案产生强烈购买欲望。 开盘前推广渠道 → 渠道一：媒体引导 利用报纸、户外、网络等媒体将项目情况公布，并配合广告宣传。 → 渠道三：外展销 通过在市中心以及其他商业中心设置展位，现场进行项目展示（例如红星美凯龙）。 → 渠道四：项目包装 利用项目本身所在区域受关注度较高的优势，对项目围挡以及楼体 进行形象广告包装。 阶段推广 蓄水、开盘阶段推广 推广宗旨： 由于项目累积客户阶段时间较长，造成客户流失。目前项目即将进入到现房实景阶段，因此在开盘前需要对项目现状进行公布。让前期对项目失去耐心的客户重拾信心，更要借此推广时机，将项目情况向全市范围内释放，增加客户积累量，以为下一步销售做准备。 主题 媒体选择 宣传方式 宣传内容 时间 益嘉广场 重装上阵