彭州房地产市场分析报告要点.docVIP

彭州市房地产管理局 2014年度房地产市场运行分析报告 2014年我国房地产市场步入调整期，在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。 新建商品房销售建筑面积61.71万平方米,同比增长17.2%，成交额28.09亿元，同比增长9.3%。其中：住宅成交5703套，成交建筑面积53.87万平方米，同比增长15.8%，销售额21.32亿元, 同比增长12.7%，成交均价3958元/㎡，同比下降2.7%；商业用房建筑面积5.08万平方米，同比增长54% ，成交金额5.82亿元，同比增长57.3%，成交均价11461元/㎡，同比增长3.3%。车位、仓储、办公用房等非宅成交建筑面积2.76万平方米。 （二）二手房交易情况 全年，我市二手房成交建筑面积32.7万平方米，同比增长6.2%，成交金额7.52亿元。其中住房成交1380套，建筑面积14.35万平方米，同比下降18%，成交金额3.44亿元。 （三）商品房待售房源情况 截止12月底，全市待售商品房面积155.74万平方米，其中待售住房94.59万平方米，9685套；商业52.14万平方米；车位、仓储、办公用房9.01万平方米。按正常销售速度计算，销售周期为30个月。从销售情况看，整体是内需乏力，外需不足，库存压力增大，销售周期相应拉长，从而造成供大于求的局面。 三、商品房供求分析 商品房购房人群仍然以本行政区域为主，成都中心城区、省内其他城市和省外消费群体在我市购房人群偏少；而在户型选择上，60-144平方米的户型较为集中；除此之外，我市呈现出住房消费年轻化的趋势。 （一）购房者区域构成 我市购买商品房的消费人群中，本行政区域购房人群仍是我市商品房消费群体的主要组成部分，所占比重为64%，同比下降8个百分点；成都郊区市县购房人群占6%，同比增长1个百分点；成都中心城区购房人群占3%，与同期持平；省内非成都地区购房人群占22%，同比增长7个百分点；外省来我市购房人群占5%，与同期持平。 （二）户型分析 从购买户型分析，60㎡以下户型成交47套，占住宅总销售套数的1%，同比下降1个百分点；60-90㎡的户型成交2801套，占住宅总销售套数的49%，同比增长1个百分点；90-144㎡的户型成交2778套，占住宅总销售套数的49%，同比增长1个百分点；144㎡以上的大户型销售77套，占住宅总销售套数的1%，与同期持平。可以看出60-144㎡的普通中等及中小型住房是我市商品房销售的主力户型。 （三）购房人群年龄结构分析 从住房消费统计数据看，20岁以下年龄段购房人群占3%；20-30岁年龄段购房人群占34%，同比下降3个百分点；30-40岁年龄段购房人群占30%，同比下降2个百分点；40-50岁年龄段占26%，同比增长4个百分点， 50-60岁年龄段占比也达到了5%，与同期持平；60岁以上年龄段购房人群占2%，与同期持平。从调查来看婚房和改善性居住消费是我市住房消费的主角，购房人群呈年轻化的趋势，20-50岁是住房消费人群的主力。 四、市场现状分析 （一）从我市房地产业的发展角度看，普通商品住宅一直占据主导地位，高端地产、商业综合体、旅游地产等产品太少，单一的住房形态阻碍了房地产市场规模效应的发挥，也阻碍了房地产业在我市作为重要产业带动其他产业的发展。产业结构单一，缺乏多元化开发项目，致使我市城市文化和商业氛围不浓。 （二）区域发展不平衡。目前，牡丹新城、南部新城片区，交通便捷、公共生活服务配套设施和市政基础配套设施逐步完善，多数为近年来彭投资的品牌房企开发的新楼盘，且楼盘品质好，有规范的物管公司提供小区服务，从而这些优质资源吸引大量刚需和改善型的青睐；老城区二环路周围的项目虽离老城区较近，但因项目规模较小，开发企业缺乏品牌效应，销售业绩一般；蒙阳新城版块目前是一个价值洼地，开发刚刚起步，发展空间广阔，随着泰和置地的入驻，人气逐渐升温，必将带动多家中小房企来蒙阳投资开发，未来十年内，它将成为安居创业的理想之地。房地产开发过度集中于牡丹新城片区，置信F区、中节能、鸿运星城、紫光兴城、锦城国际等品牌企业强势入驻，该版块已初具规模，聚集人气和商气。相比之下，南部新城、蒙阳新城在项目的品质上优于牡丹新城，但在数量上落后于牡丹新城，区域发展不协调、不平衡。 （三）从交易数据分析，我市住房和商业用房与同期比较，销售量均呈上升态势，究其原因：一是从历年看，宏观调控政策对我市影响不