商业地产项目定位研究报告2.doc

〖项目定位专题研究〗 唐山项目商业部分市场分析及定位摘要 01 唐山项目商业部分市场分析及定位摘要 背景 一、唐山项目商业介绍 1. 项目基本情况 2. 商业部分方案图纸 3. 项目情况分析 二、唐山商业市场分析 1. 城市经济研究 2. 城市商圈发展分析 3. 典型案例分析 4. 主要业态分析 5. 消费者研究主要结论 三、项目定位研讨建议 1. 形成一致的意见与建议 2. 各部门意见与建议 3. 外部专家意见与建议 4. 不同经营方案收益对比 5. 会后董事长基本认可的图纸修改内容 四、 前期定位工作流程改进建议 1. 业态规划和设计建议研讨流程 2. 项目开发前期主要对接工作分析 附件一 现场主要发言记录 附件二 消费者研究  一、唐山项目商业介绍 项目基本情况 项目位置 项目位于唐山市核心区，行政隶属于路南区，具体位置在抗震纪念碑和大钊公园东侧，东至-曾盛路，西至-文化路，南至国防道，北至新华道。 规划指标 用地面积21.27万平方米（用地红线内面积），总建筑面积104.6万平方米（其中地上88.6万平方米，地下16万平方米），容积率4.17，建筑密度46%，其中地上建筑面积中：大商业14万，酒店4万，写字楼14万，住宅33万，回迁23.6万（指标来源为规划院提供的2008年8月18日图纸） 用地性质 商业，住宅。其中：商业用地40年，住宅用地70年。 项目现状 地块四面临街，正在实施拆迁，现状主要为居民住宅，以二层为主。 商业部分方案图纸 项目情况分析 项目周边物业 项目周边道路 项目周边公交 项目主要临近商业 二、唐山商业市场分析 城市经济研究（为便于形成比较经验，与大连进行比较） 城市人口概况 城市综合经济概况 城市经济研究分析 资源型、重工业城市特征显著，经济实力强劲，经济高速发展 农业人口比重较大，尚处于城市化进程中 城市属于内向型经济，第三产业发展明显滞后 GDP、国税指标较高，地方性税收收入明显偏低，导致城市基础建设滞后 社会零售消费总额较低，发展较快，消费理念相对保守 贫富差距较大，少数富人阶层消费占比例较大 批发零售、居住餐饮均高速发展，商业消费进入转型时期 城市商圈发展分析 基本情况 “一轴一线多点”综合布局 一轴是指整个新华道 一线指贯通南北的建设路 多点指各区域性包括社区性的商业中心 发展分析 以百货大楼为中心，呈“卅字型”格局的中心商业圈，其品牌档次、品类丰富性、商业集中体量，处于绝对领先地位 中心商圈已成为唐山市内居民、周边县区及外地来唐人员购物消费的集中区域，其商圈地位稳定 中心商圈以传统百货为主，各种档次商品供应较为齐全，服装等零售业态占有绝对比例优势 中心商圈餐饮、休闲业态匮乏，显示城市商业发展尚属传统阶段 除中心区域外，各个城区都比较平衡地分布有一些大体量的区域性商业项目，满足了其区域型的消费需求 新兴商业区域出现大型卖场和新型商业综合体，但由于分布较为分散，项目体量规模较小、前期投入不高，对中心商圈影响作用有限 典型案例分析 唐山百货大楼 唐百集团营业面积达22万平米，是集零售、批发、超市、餐饮于一体的大型商贸集团，2007年年销售达25亿；旗下建于1984年的唐山百货大楼是唐山市最大的百货商店 ；旗下新建项目凤凰购物广场为唐山最高端商场。 项目特征分析 A 市中心老项目 唐山百货大楼作为本地最有影响力的传统百货项目，在本地百货零售市场中份额最大 人流巨大，销售状况良好；消费者中年轻人比例较低 经营以扣点方式为主，其中部分高端品牌，如Samsonite等为自营 品牌保持持续升级，其中： --名表珠宝本地实力最强 --鞋类中档品牌齐全，中高档不足，例如：Le saunda --女装品牌偏重成熟，时尚性有待提高 --男装档次有待提高 传统百货品类仍有较大市场，如：毛衣（绒衣）区 业态模式、动线组织、形象展示传统，缺乏休闲体验 通道狭长，散光源照明，商业空间压抑，商业形态落后，受建筑结构等因素影响，未来发展潜力有限 国有企业色彩明显，人员成本巨大 B 新建项目 a 八方购物广场 北新道八方购物广场为旗舰，中档购物中心模式：首层为生活超市，楼上为中档百货； 八方购物龙泽路店、八方购物裕华道店：全部为超市形式。 b 凤凰购物广场 唐山目前最高档次百货 “品牌形象-商业形象” 匹配较好 各业种均有引领性品牌，二线奢侈品开始进入 装修时尚、典雅，环境舒适 商品陈列：中岛区高柜处理科学、合理；边厅形象展示充分 百货服务水平略显滞后 仍为传统百货形式，缺乏休闲体验，购物目标明确 三利国际购物中心 位于建设路与新华道交叉口 与石家庄三利百货为同一管理团队 2006年初开业，建面3.7万平米，租金1500万/年 地下原为自营超市，后改为苏宁电