悦城项目可行性报告20144(修改).docVIP

[悦城]项目 可行性研究报告 2014.4 目 录 ? 第一章 项目总论 3 ? 一、项目背景 3 ? 二、项目简介 4 ? 第二章 遂宁市投资环境和房地产市场状况 9 ? 一、投资环境 9 ? 二、遂宁市2013-2030城市规划 16 ? 三、房地产宏观政策 22 ? 第三章 遂宁市场状况调查及分析 25 ? 一、遂宁市房地产市场分析 25 ? 二、区域房地产竞争市场分析 27 ? 第四章 区域简介及前景分析 29 ? 一、物流港区域简介 29 ? 二、区域房地产市场分析 30 ? 三．区域典型竞争项目分析 34 ? 四、区域发展预测 36 ? 第五章 市场定位及项目评估 37 ? 一、项目定位 37 ? 二、项目SWOT分析 42 ? 第六章 项目组织与建设进度计划 48 ? 一、项目组织 48 ? 二、施工进度计划 48 ? 三、本项目建设进度计划说明 50 ? 第七章 项目经济测算分析 51 ? 一、项目总投资估算 51 ? 二、财务评价 55 ? 第八章 结论与建议 56 ? 一、结论 56 ? 二、建议 57 第一章 项目总论 一、项目背景 （一）项目名称 悦城 （二）开发单位及简介 遂宁筑响置业有限公司 1、基本情况 遂宁市筑响置业有限公司于2013年8月，在四川省遂宁市船山区西部现代物流港注册成立；注册资本壹仟万元；法定代表人方义兵；经营范围为：房地产开发及经营、物业管理、房屋租赁等。 作为一家新兴的现代房地产开发企业，公司致力于中国西部现代物流港“西部铁路物流园”项目生活配套区的建设与运营，力争打造成遂宁高档住宅小区。 2、组织结构： 3、团队构成 公司现有员工12人，公司员工平均年龄30岁；本科以上学历人员8人，占总人数的66%，专科以上学历4人，占总人数的34%；拥有各类技术职称和专业资格的专业技术人员有7人，占总人数的55%，其中2人拥有高级技术职称，占总人数的16%，3人拥有中级技术职称和专业资格，占总人数的27%，2人拥有初级技术职称，占总人数的16%。 4、企业管控 筑响置业自成立以来，以现代企业管理制度为基准建立了规范的法人治理结构，设立股东会，构建比较完善的“两权分离”管理体系，股东会与管理层严格分工，充分授权，体现了科学、严谨、专业、高效的特色。 二、项目简介 （一）项目地址 悦城项目位于中国遂宁西部现代物流港几何中心区域，地块东靠遂宁高速铁路，西接规划城市主干道B干道，南临318国道，毗邻渝遂高速南、西出口 项目所在物流港区位图 （二）物流港在遂宁市区域地位 本项目位于遂宁新兴的西部现代物流港的核心区域，在遂宁最新制定2013-2030规划中确定了“一核两带三片”市域城镇发展体系和“一城两区五组团”开放型、组团式百万人口大城市发展格局129090.88㎡ （约202.62亩） （2）总建筑面积：580288.07㎡ （3）地下建筑面积：193017.77㎡ （4）地上总建筑面积：387270.3㎡ （5）住宅计容建筑面积：358833.37㎡ （6）商业计容建筑面积：28436.93㎡ （7）容积率：3.00 （8）建筑密度：20.60% （9）绿地率：35.81% （四）项目建设背景 悦城项目属于中国西部现代物流港铁路物流园区生活配套项目，铁路物流园区东靠遂宁高速铁路，南邻318国道，毗邻渝遂高速南、西出口，是“国家级示范物流基地”、“四川省重点建设项目”。项目总用地1325亩，总建筑面积万余平方米，总投资30亿元，将修建最大年吞吐量1000万吨的铁路到发线和专用线各两条，及物流港海关监管平台铁路专线1条，修建铁轨总长约2.3公里。将建设成以铁路货运为核心依托的集现代仓储、大宗物资集散交易、公铁联运、自动化仓库等功能为一体的综合性现代物流基地。主要规划为物流、交易、配套三大板块，包括铁路物流区、公铁联运中心、海关监管平台、物流保税中心、冷链物流区、物流仓储区、物流交易区、综合服务配套区等八大功能区域。同时，根据市委市府要求，项目规划建设海关监管区及功能完善的保税区。海关监管区进关货物主要为电子产品、农资、农机、农副产品为主，仓库以自动化托盘式仓储为主，预留了集装箱堆场，可保证年吞吐货物200万吨以上。海关监管区已获得成都海关行政许可确认，完成建设并实现开关。保税物流中心约合138.8亩，具有进出口加工、国际贸易、保税仓储商品展示等功能，享有“免证、免税、保税”政策，实行“境内关外”运作方式，是中国对外开放程度最高、运作机制最便捷、政策最优惠的经济区域之一。 西部铁路物流园将建成以公铁联运为特色，集海关、保税、仓储、运输、流通加工、和第四方物流等为一体的物流枢纽中心，形成功能完善、配套齐全的综合性国际化物流园区。铁路物流园独有的公铁联运、海关监管、保