解读东部华侨城的规划.doc

解读东部华侨城的规划 发表于2010年06月02日 16:36 日前有报道，深圳东部华侨城试业两年收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。但我觉得，东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点，我一直尝试着从一个参观者的角度，去理解其中的奥秘。 总体规划的难度何在 如果进行归零思维，回到东部华侨城还完全未开发的早期，手中只有一张从三洲田水库到大梅沙的地形图，你就很容易理解这个总体规划有多么棘手。 按传统旅游规划设计的思路，照例要考虑对自然资源和人文资源的评估和有效利用。从自然资源上看，这幅地近海，但因大梅沙早已开发，故已没有海岸线可资利用；不但如此，连接近岸线的平地都没有，只有一些丘陵和小山，非常奇怪地一直向纵深发展，直伸向山里交通极为不便的三洲田水库边。 有山，但也是三类以下旅游资源，三洲田水库边还有些湿地。中国传统的规划也许会把眼光聚焦在这里：目前华东、华南、中南诸地的许多水库旅游开发不都是这样做的吗？他们会大力在湿地上做文章，在水面上做文章。但东部华侨城总体规划显然并未蹈此覆辙。因为从世界上旅游规划打造的惯例来看，湿地属应保护的范畴，不宜大规模开发，不具有很强的商业利用价值。杭州西溪类型的开发显然不是世界主流。 至于人文资源，据说三洲田和孙中山最早的起义有些关系，但似乎也没有多少历史遗存；这里大概还属于龙岗客家人的聚集地，不过和梅州、惠州等地的客家文化相比，总是小巫见大巫。 总之，除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外，其它基本乏善可陈：资源缺乏，交通不便，植被单一，地形复杂；在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著，恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。 三个最关键的布局考虑 站在现今东部华侨城云中部落的山头，我想象自己是在这里工作的规划师。我觉得，当时规划师们的争论一定很激烈吧。我捉摸，对这幅从三洲田水库到海边的狭长天地如何利用，应该有三个最关键的问题需要妥善考虑。 ??????????? 第一：整个项目的中心地应该放在何处，是海边？还是三洲田水库边的纵深地带，还是地块中间某地？ 如果按惯常思维，要考虑已形成的交通网，故近大梅沙海边最方便，有现成的交通干道可对接，且有海景可观；如果放在三洲田水库边，可以带动整体区域开发，但立即又会产生极大的困难，这一长距离对游客将是何等的山高水远。 第二：山峦起伏的地形如何解决交通问题？ 惯常的思维也许建一个内部公路网，但要下决心这么干不容易，因为要破坏大面积的山林植被，且因地形狭长的原因，如果游客多，无论路多宽，都会出现瓶颈地带，如果只主要依靠地面车辆交通，严重的塞车在所难免。 第三：如何确定项目布局，各个子项目用什么结构统一起来？ 这是一个功能分区的问题。眼前，只是一个又一个十分相似的小山头，植被、气候、高度各方面并无本质的区别，如何表现出旅游的趣味，赋予不同的旅游意义？这些地带如何不重新塑造，顶多是一个又一个郊野公园的观景点，如果引入新项目，又如何在重山峻岭中，恰如其分地把它们串成一个整体？ 这三大问题，对东部华侨城发展生死攸关。我想，当时这已成为一个绝妙的时机，它将考验规划师的想象力、视野和稔熟的技巧，尤其对旅游的深切感悟。 破解这道难题的，一定是一位九段高手。法国人曾经在一次悬赏解决一道数学难题时，收到了一封来自英国的匿名的漂亮答卷，但他们从字迹中看到了那是大师牛顿的笔迹。于是法国人倒吸了一口凉气，感叹道：我们看到了狮子的影子。 毫无夸张地说，解决东部华侨城总体规划诸多问题的人，就是当今中国旅游界的牛顿式人物。 旅游超市模式浮出中国 此情此景提示人们，东部华侨城的开发模式，显然不可能是如锦锈中华、世界之窗的那种完全人造的主题公园模式；也不可能完全利用自然资源，做成一个类似黄石公园的自然开发模式。它的开发模式必定是商业化的、追求高利润的，但又需要介于主题公园和自然开发模式之间的。即以自然为背景，以人工构筑为主题的一种混合开发模式。 我还在几年前游览马来西亚柔佛州的一个叫A’Formosa的旅游目的地时，就已经感受到，这种东南亚其实早已存在的旅游开发模式，就是我们称之为旅游超市模式的手法。 同东部华侨城一样，A’Formosa也是以地点命名。因为它包罗万象，已无法用一个特色鲜明的名词表达清楚。那里做了一个西部小镇概念，有日夜不同时段都有演出，也有动物园和度假宾馆、高尔夫球场。更重要的是，在整个旅游区外围，项目占最大份量的投资是度假别墅——都是卖给新加坡人和马来富人们的。旅游加地产，这就是旅游超市的盈利模式。 东部华侨城的规划思路显然正是这个思路。在用地两翼造的海景大宅——天麓别墅，目前已卖到10万/平方米