梓潼XX2010年营销计划建议tt教程概述.docVIP

地产·同致顾问 梓城国际2010年营销建议 第一部分：市场分析 个案调查 阳光新城 占地规模 约97亩 总规划套数 约1700套 开发分期 分三期开发，一期已是尾盘，主要在推二期 二期开盘时间 2009年11月21日 二期户型面积： 85㎡-110㎡ 二期销售均价 多层均价：2150 高层均价：2450 优惠政策： 一次性98折 按揭99折 二期供应套数 约500套 二期销售率 约60% 项目点评： 此项目是目前市场在售楼盘中的最大项目，虽然小区中的绿化环境不能与我们相比，但凭其当地较好的开 发口碑、相对较好的地理位置、合理的户型设计以及比我们略低200~300元的多层销售均价，得到一些中低收入人群的青睐，在我们二期工程价格公布后，很多客户转到阳光新城购买，是目前市场上我们项目最大的竞争对手。 大观天下 占地规模 约27亩 总建筑面积 约6万方 开发分期 分三期开发，主要在推二期的6、7、8栋 二期开盘时间 2010年1月30日 二期户型面积： 83㎡-133㎡ 二期销售均价 均价：2350 优惠政策： 一次性98折 按揭99折 二期供应套数 约300套 二期销售率 约20% 项目点评： 此项目一期的顺利交房赢得了市场口碑，老客户带新客户成交率较高；但目前周边略差的居住和商业氛围，让项目显得比较冷清，再加上并不便宜的房价，使得目前开始出现销售滞阻现象。 滨江花园 项目规划 一栋11层的小高层 户型面积 76㎡-113㎡ 开盘时间 预计4月份 工程进度 地面第二层 价格区间 2048~2488元/㎡ 总套数 88套 项目点评： 此项目位于九块石，是一栋单体楼项目，除了户型有部分优势外，其余项目因素相对来讲均处于劣势地位，还不能与我们项目形成竞争力；目前收2万元诚意金进行选房。 紫桐 由宏泰房实业公司开发，项目占地约130亩，开发面积33万方，项目现场销售中心已装修完毕，但沙盘和模型还未到位，目前在做客户问卷调查，主要在联发超市的入口作预热性前期宣传，主题广告语为“33万平米，江岸阔景大生活”；预计3月份正式面市，下半年开始销售，由于与我们项目相临，未来应该是我们项目很大的竞争对手。 市场总结 2010年全国房地产进行宏观调控期，市场进入观望期，并且已由一、二线城市传播到三、四线城市，梓潼市场同样如此； 在经过2009年12月底和2010年1月初大量需要领取补贴款的客户购买后，目前梓潼市场的销售有明显下降的趋势； 虽然目前来讲，竞争市场较为乐观，但今年中后段，紫桐项目、金域上城的2期、阳光新城的三期、滨江花园以及大观天下的二、三期都将加大市场的整体竞争度； 本项目现在不仅要做的是在没有较大市场竞争情况下快速呈现项目的园林实景，吸引更多来访客户并实现销售；还要在上述项目推出市场之前赢得市场口碑，为后期销售提供较多的忠实客户基础。 第二部分：阶段性本案针对分析 主要针对1.26—2.26的来访客户分析，共来访客户121组。 接待客户数 住宅：113组 电话咨询次数 住宅：6组 其中商业：8组 商业：无 来访客户数据细分 来访客户意向户型 两室（72㎡-82㎡） 三室（98㎡-107㎡） 三室（110㎡-117㎡） 商业 来访数量 54组(48%) 35组(28%) 24组(24%) 8(6%) 意向分类 A B C D E A B C D E A B C D E A B C D E 9 16% 13 24% 16 30% 8 16% 8 14% 6 17% 8 22% 12 34% 5 14% 4 11% 4 17% 3 12% 7 29% 8 34% 2 8% 0 5 62% 3 38% 0 0 信息来源 工地 东操场 户外广告 DM单 朋友介绍 楼体广告 客户数量 42 15 21 5 17 21 来电客户数据统计 信息来源 现场 东操场 户外广告 DM单 朋友介绍 楼体广告 数量 0 0 3 0 2 1 注：A为购买意向很强 B为购买意向较强 C为购买意向一般 D为购买意向很弱 E为无购买意向 1、客户反馈问题分析 1）客户关心最多的是价格，其中 18组（占14%） 35组（占28%） 46组（占39%） 16组（占14%） 6组（占5%） 1900元/㎡—2000元/㎡ 2000元/㎡—2200元/㎡ 2200元/㎡—2400元/㎡ 2400元/㎡—2500元/㎡ 2500元/㎡以上 54组（48%）客户希望能购买到85㎡以下的两房； 3）73组（60%）客户希望尽快对园林进行较好的打造； 4）价格区间、相关硬件及交房标等情况； 如：1）、5、6号楼价格及其认购时间； 2）、公用部分交房标准； 3）、房屋内部装修标准； 4）、小区排水功能； 5）、