深圳兰江山第营销策略总纲(老板汇报)解析.ppt

兰江从事房地产运营开发10余载，开发面积逾50万平方米。 先后成功打造了12个精品社区，但因为年限较久，开发的楼盘品牌力较弱，对于深圳客户来说没有记忆点（如深圳南山的天骄华庭、白海天家园、兰丽花园、中山颐景、汇园雅居等项目） 因为在深圳长期没有开发新的楼盘，所以基本没有客户积累，要重新在市场上建立口碑有一定的时间和难度。 万泽云顶的参考预售均价为3.3万，本项目预计于约3.3-3.5。 13%的信托受益！按照300万的投资成本，预计收益39万！ 简介：招商银行大厦建筑层数56层，高度253米。为超高层大型钢结构建筑，是深圳的标志性建筑之一。 推荐理由：深圳福田的标志性建筑，在选址上就能在市场上有很大噱头；另外可用高倍望远镜看到楼盘的建设速度和全貌，这一点也很能吸引客户。 推荐理由：人流量密集，客户高端，可以吸引华侨城片区的客户前往观看。 建议租赁1000平米左右。 附件一：目标客户锁定 除了信托客户，其他的客户从哪里来！ 看一下现在的山水豪宅客户原来住在哪里？ 十五峯客户现居住社区名单： 红树西岸、御景东方、金域蓝湾、中旅国际公馆、香域中央、金地香蜜山、蔚蓝海岸、侨香诺园等 后海客户现居住社区名单： 中海华庭、星河国际、皇御苑、雅颂居、城中雅苑、发展兴苑等 四季山水客户现居住社区名单： 万科金色家园、中海华庭、星河国际、雅颂居、城中雅苑等 天御山客户现居住社区名单： 碧荔花园、鸿浩阁、百花公寓、星河国际、皇埔雅苑等 离项目不远，没有资源但是绝对中心的区域是各个项目客户最为集中的区域！ 对本项目来说，就是 老福田”的换房需求 典型案例---新世界山水 新世界山水位于福田梅林，背靠塘朗山。虽有山景资源，但景观并不十分好，并且前有教堂，后有坟场。但价格最高的楼王产品销售速度最快，主要因其山林的私密性，吸引了不少的福田客户。 福田区 莲塘尾 近中心区最近的香蜜湖、华侨城片区新盘极少，莲塘尾成为“老福田”的换房首选 中心区住宅历经1999～2004年的开发热潮后，新盘供给逐渐稀缺。上一代豪宅如雅颂居、星河国际、黄埔雅苑、中海华庭等，80～120平米产品比例较大，历经5-6年的发展，豪宅客户存在较大换房需求。 交通枢纽拉动“换房客” 莲塘尾 水榭花都 香域中央 熙园 国华大厦 香格丽苑 翠海花园 东海花园 香蜜湖一号 中旅国际公馆 金地香蜜山 丹枫雅苑 香蜜湖翰城 香蜜湖路作为重要的交通枢纽，很好的为本项目承接了香蜜湖的北移换房客 香蜜湖片区是开发较早的城市富人区，已基本开发殆尽。区域内二手房成交活跃，早期中旅国际公馆、水榭花都早期中小户型客户存在明显的换房需求。大平面客户因区域不断饱和，密度增大等原因，产生了较强的换房需求动机。 客户语录： “03年就在香蜜湖了，住了好多年，以前挺纯粹的，现在感觉有点杂” “香蜜湖这么多楼盘了，感觉这里密度越来越大，在这里住久了，想换房，周边又没有好的” “住了很多年香蜜湖了，觉得这里离中心区很近，环境又好，要是有新房子换换，就好了” 香蜜湖路 华侨城的结构变化 北环大道 香山里 本项目临近北环，与华侨城10分钟车程，未来将是高端客户的换房首选 华侨城片区功能丰富，资源环境好，城市价值高，适宜居住。随着不断的开发，后续新盘供应仅剩波托菲诺系香山里。众多各阶层人群居住在华侨城，使得区域内人口密度增大，纯粹性降低，部分豪宅客户开始寻求新的纯粹宜居之地。 客户语录： “华侨城现在也越来越杂了，里面人越来越多，没有以前感觉好了，但暂时这里还是相对纯粹一些，也没有其他更好的选择” “华侨城的绿化与配套做得是最好的，住久了到其他太远的地方住可能会不习惯。如果附近有高品质、环境也好的房子住就好了” “希望有比华侨城更生态、更自然、更纯粹的区域出现，并且最好离城市也不远” 中心区、香蜜湖、华侨城的“北移趋势”——十五峯的验证 十五峯的成交客户表明，近城市中心，具备稀缺山景资源的豪宅项目，能够吸引华侨城、香蜜湖、中心区的高端客户“北上”。而对于资质更佳，价值更高的本项目，必定能吸引高端客户趋之若鹜 许小姐，46岁，从事证券投资，目前居住福田城市绿洲。一家三口人，女儿马上考研究生。 （购买238平米产品） 客户描摹：对比过城市山林、圣莫丽斯，认为十五峯从外立面、产品和环境综合起来比较好。认为塘朗山很好，“这里风景很好，空气清新，福田很少有这样的居住环境”，对于价格不是特别在意，“我就想要高楼层的，价格稍微贵点也没有关系！” 黄先生，40岁，广东人，住熙园180平米平面。在福田中心区开公司，夫妻两人，家里还有母亲，但不与母亲同住。黄先生穿POLO的休闲服装，手戴钻戒表，开宝马5系，谈吐很文雅。 （购买238平