城中村研讨会发言开元解读.ppt

武汉幸福苑新城：基于地块价值的挖掘，目前已形成的规划方案思路得到市级、区级、村级以及投资方的高度认同，在资金足额到位的前提下，项目正在顺利推进 案例2： * 案例3： * 姑嫂树“城中村”改造——通过股权信托融资16亿元，解融资困局 姑嫂树村旧貌 姑嫂树城改项目区位示意 ?2010年12月7日，福星惠誉的全资子公司——江汉置业摘得武汉P(2010)157号地块国有建设用地使用权（由K4和K5地块组成），该地块规划净用地面积为14.61万平方米，成交价9.51亿元，地块为居住用地。 ?楼市调控政策越来越严，资金来源吃紧，福星惠誉多次通过股权信托方式融资。2011年初，该公司通过中诚信托再次完成16亿元融资，用于开发姑嫂树两幅地块，这已是福星惠誉2010年5月来的第4次信托融资，总额46亿元。 ?中诚信托拟将发行的“2010年中诚信托民心1号集合资金信托计划”的全部信托资金16亿元用于向福星惠誉江汉置业有限公司增资，取得江汉置业50%股权，福星惠誉藉此也可筹措“姑嫂树城中村改造”项目开发资金。增资完成后，福星惠誉和中诚信托分别持有江汉置业50%股权，江汉置业的注册资本由原来的8亿元增至16亿元。 相对于其他融资渠道，信托融资的程序相对比较简单。2010年2月24日，银监会向各地银监局和商业银行发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》；2010年12月，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，信托融资的渠道有所收紧，但是信托融资的渠道并没有完全堵死，但目前的融资成本高企。 投融资政策 1、投资趋势：严格控制新开工项目；其中给予民生工程、低碳产业或与文化产业更多信贷支持。 2、融资趋势： （1）加强对地方融资平台的债务清理，并对融资过程进行更加严格的监管。 （2）民间资本成为一个重要的融资来源。 （3）以信托等形式吸引民间资本进入，拓宽融资渠道 （4）针对“城中村”改造的特殊性，银行融资产品有所创新，如统乡一体化综合建设贷款。 “十二五”时期，城中村改造将是城市更新改造的重点工作，如何通过多方利益协调实现共赢是关键。 “城中村”改造发展形势 1、以多方共同参与的操作模式，发挥各自优势，利于项目实现方案最优化、价值最大化 2、通过房地产信托、基金等多种方式，及银行融资产品的创新等，扩宽融资渠道，为房地产开发融资紧缩背景下的“城中村”改造提供资金支持。 3、通过“城中村”改造过程中的运作模式创新，如在一级开发阶段引入投资机构、开发企业，通过市场投资行为拓宽融资渠道，同时协调各方利益，最大化控制社会风险，实现多方共赢。 4、“产业+地产+金融”新模式的思考，实现产业地产的资本化运作，开辟传统土地一级开发之外的另一条光明大道。 “城中村”改造投融资模式探讨 本次报告总结 * * 打造成功的“城中村”改造项目的关键 站在战略思维的高度 讲一个美丽的故事 组建一个良好的团队 唱好三支歌—国际歌、国歌、没有共产党就没有新中国 * * 2、城乡一体化综合建设贷款——“新” 北京农行对“城中村”改造项目提供的创新融资产品。该行已与北京市政府签署了土地储备和南城改造两个1000亿元合作协议。 该产品以土地储备中心及其下属分中心为融资主体，以土地储备贷款形式发放，新增贷款不受地方政府融资平台贷款“降旧控新”限制，破解了融资瓶颈： ■ 承贷主体：未对借款主体作过多限制，实行独立核算的企(事)业法人均可作为承贷主体，但企业所有者权益须在5000万元以上。 ■贷款品种：属固定资产贷款，避免城中村改造贷款归入房地产信贷的类别而被调控的政策瓶颈。 ■还款期限：有别于土地储备贷款的2年期限，根据项目实际情况可调整为5年。 ■担保方式 ：综合担保方式，即抵押、质押、保证均可 。 ■自有资金比例：按最低法定要求将“自有资金比例”降至20% 。 “城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。 * 3、房地产信托——“控” ■房地产信托融资方式一：股权信托 如福星惠誉“姑嫂树城中村改造” 项目以股权信托方式融资约16亿。 “城中村”改造项目的融资模式与融资产品，与改造模式、融资主体相关；在融资“紧”的大环境下，当前的融资模式发生了较大变化。 ■房地产信托融资方式二：债权信托 如荣盛“城中村”改造项目“湖畔郦舍”以债权信托方式融资5-7亿。 全部信托计划资金用于受让荣盛房地产发展股份有限公司持有的对债务人唐山荣盛房地产开发有限公司的目标债权。该目标债权转让价款将专项用于唐山荣盛房地产开发有限公司的“湖畔郦舍”项目的建设。 ?不管是股权信托还是债