上海世博家园一街坊商业项目定位策划报告_76_2009解读.ppt

测算方案一：基于“经济型服务公寓全出售，餐饮休闲娱乐全出租经营模式”的测算方案 测算一：经济型服务公寓全出售，餐饮休闲娱乐全出租 的经营模式 注：上述测算为静态测算不考虑财务成本和将来值折现 表1 经济型服务公寓（出售）开发收益测算 产品类型 建筑面积 单位成本 总成本 预计 售价 税金 销售 收入 净收益 项目年投资回报率 经济型服务公寓（精装修） 77760 7300 56765 14000 2498 89440 32675 19.2% 测算说明： 1、单位成本：参考成本分析；2、税费主要包括：营业税及附加、房地产税、土地增值税；3、销售群体主要是面向市区或漕河泾高科技产业区中等偏上收入年轻白领或高级技术人员，年税后总收入在12万元在以上。 4、本项目主力户型为60平米的一房为主，参考周边商品房价格及相关产品价格得出预计售价14000元/平方米，总价小于100万元精装修小户型公寓，入住后除水、电、煤和基本物业费外（注：万达广场商住房水煤电费用为商业物业收费标准，约是普通公寓的1.5倍。物业费标准为2元/平方米/月。），其他相关服务费用均采用菜单式服务收费。 测算一：经济型服务公寓全出售，餐饮休闲娱乐全出租 的经营模式 注：上述测算为静态测算不考虑财务成本和将来值折现 表2、餐饮休闲娱乐业态（出租）未来收益测算 　 第1-3年(开发周期） 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年后 建筑面积 35000 培育期 成熟期 开发成本 22050 商业累计出租率 　 40% 60% 80% 90% 98% 98% 租金水平（元/平米） 　 2.0 2.0 3.0 3.0 3.5 4.0 租金税费 　 0.36 0.36 0.54 0.54 0.63 0.72 商业租金小计（万元） 　 838 1257 2514 2828 3593 4106 项目年均投资回报率 　 10.0% 18.6% 说明：1、关于租金水平，按照当前类似区域或相似业态成熟期现租金水平测定，不考虑未来通胀及其他因素未来宏观变动干扰，而培育期租金水平按照倒推估算测定。2、根据成熟社区集中商业业态的餐饮休闲娱乐业态占比统计分析，本案集中餐饮休闲娱乐业态量为35000平方米。 测算方案二： 基于“经济型服务公寓全出租，餐饮休闲娱乐全出租经营模式”的测算方案 测算二：经济型服务公寓全出租，餐饮休闲娱乐全出租 的经营模式 注：上述测算为静态测算不考虑财务成本和将来值折现 表1 经济型服务公寓（出租）开发收益测算 　 第1-3年(开发周期） 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第8年后 房间数 1296.0 (培育期） 成熟期 开发成本 56765 商业累计出租率 　 40% 60% 70% 80% 90% 90% 租金水平（元/月） 　 3000 3000 3000 3500 3500 4000 租金税费 　 540.00 540.00 540.00 630.00 630.00 720.00 商业租金小计（万元） 　 1530 2295 2678 3571 4017 4591 项目年均投资回报率 　 5.0% 8.1% 若第9年资产出让，则出让收入为约为11.69亿元，项目年投资回报率约为13.24%。 说明： 1、单位成本：参考成本分析；2、税费主要包括：营业税及附加、房地产税；3、租住群体主要是面向高科技产业区中等偏上收入的中高级管理人员或高级白领或高级技术人员，年税后总收入在12万元在以上。 4、本项目出租主力户型为60平米的一房为主，上述租金已包括水煤电及基本物业管理费，租住后其他服务费用均采用菜单式服务收费。  测算二：经济型服务公寓全出租，餐饮休闲娱乐全出租 的经营模式 注：上述测算为静态测算不考虑财务成本和将来值折现 表三、餐饮休闲娱乐业态（出租）未来收益测算 　 第1-3年(开发周期） 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年后 建筑面积 35000 　 　 开发成本 22050 　 　 商业累计出租率 　 40% 60% 80% 90% 98% 98% 租金水平（元/平米） 　 2.0 2.0 3.0 3.0 3.5 4.0 租金税费 　 0.36 0.36 0.54