世联_长沙鑫远●湘府和城项目定位报告_192p_2012年_前期策划_大盘_都市综合体解读.ppt

长沙大盘多选“低开高走”开发模式，从规划和已开发功能看一般采用：配套跟进、产品升级，最后卖成熟社区，辐射范围逐渐拉大 星河丹堤位于非传统豪宅区，区域形象感知低，价格支持力弱。 依靠外部资源体系（银湖山郊野公园、丰泽湖）的稀缺性，重释区域价值，奠定级别和地位 一期启动：最优资源地块的低密度高端产品启动，创造价值标杆，建立自身价值体系，成功起势 万科城位于深圳市关外坂田片区，开发初期面临区域陌生、地价成本过高的压力 项目区域背景： 位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地 基础设施配套匮乏，周边无生活氛围，属于郊区大盘 项目指标： 占地面积:469093.50平方米总建筑面积:530170平方米 地价总计9.7亿，楼面地价达到2443.4元每平米，是2003年深圳坂雪岗的地王。 启动期通过各种类型产品的有机组合，有效化解项目风险，明星产品（TH+洋房）起势，树立了项目的整体形象 项目通过对节奏的把握，成功实现前期控制风险、后期实现价值拉升的目标 我们从案例中找到哪些启示？ 短时期内城市商务市场容量有限，竞争激烈，中信新城的商务数码港足以满足区域商务需求，不建议配以商务办公物业 MOCHA TOWN 和城?融城新市镇理想示范街区 MOCHA TOWN “理想的摩卡镇”——新市镇理念 一期大盘形象起势 附件1：长沙宏观大势分析 1、市场在中远期仍然处在波动中，但整体表现出上扬局面； 2、实体经济转暖后，普通住宅存量逐渐被消化后，改善型需求将得到释放。 长沙商业圈呈现四面开花的态势，目前形成了“东通西文南旺北贵中鼎盛”五大商圈 核心商圈商铺价格在10万/平米左右，租金约1000元/平米·月 五一商圈价格最高，其次是东塘、火车站商圈，城北\河西的价格相对偏低。 位于核心商圈的住宅溢价能力明显，基本高于周边区域项目1000-1500元/平米左右 位置：位于五一西路202号，五一商圈范围内。 有南北2栋楼组成，其中南栋为点式，每层7户，1-4房45-195平米，北栋为板式，以2房和4房复式为主。目前均价8000元/平米，高出附近项目1000-1500元/平米。 南城商业类型单一，以大超市、社区型商业为主，本项目商业具有突破片区限制的潜质 张先生 长沙本地人 某公司主管 “长沙一直都是个很有活力的城市，酒吧街晚上都很火爆，但是这么大一个城市，却没有一条像样的食街。” 特点1：形成“东通西文南旺北贵中鼎盛”五大商圈； 未形成集中商务区，主要沿主干道分布，与商圈/酒店区混搭 目前长沙企业主流办公场所仍停留在商住综合楼、商务公寓，专业写字楼市场占比较小 长沙商住楼由于成本较低，因此对商务公寓替代性强，严重影响商务公寓价值实现 从南城商务市场发展供应来看，商务、酒店供应量巨大，竞争较为激烈 东莞星河传说首尝总部基地，但现状来看多数处于空置状态 特点1：未形成集中商务区，主流办公场所仍停留在商住综合楼、商务公寓，专业写字楼市场占比较小； 星级酒店现状大部分集中在二环以内，沿五一大道，芙蓉路和韶山路分布集中 火车站——袁家岭——五一路（7家）:长沙紫东阁华天大酒店、湖南富丽华大酒店、鑫都大酒店、湖南华天大酒店、长沙通程国际大酒店、湘泉大酒店、万代大酒店 东塘——芙蓉路（9家）:金源大酒店、君逸康年大酒店、五华大酒店、新东方大酒店、长沙神农大酒店、天玺大酒店、湖南佳程酒店、南方明珠国际大酒店、长沙和一大酒店 环线——山区（4家）:浏阳神农山庄、湖南国际影视会展酒店、湖南天园假日酒店、同升湖通程山庄。 在报在建的高星级酒店中省府区域占据较大比例,说明商家普遍看好省府区域酒店市场 商业地产的发展以及政府调控政策，导致发展商进入酒店行业，打造酒店+房地产的开发模式 对于开发商进入酒店行业,政策空间相对宽裕:政府认为开发商投资建设酒店，既能带动旅游业，又能带动地方经济。所以，对于建设酒店，相关的管理部门，一直是支持的态度。 如威尼斯城的威尼斯酒店、湘府东苑的鑫远国际大酒店、美林银谷的茉莉花酒店。 长沙的酒店业与全国同星级酒店相比价格低迷，3、4星级酒店是其主体, 服务和功能同质化严重 其中主题型酒店在长沙不足20家，涉及主题范围较为狭窄只有4种 而在全国随消费者个性化的要求越来越突出，各种主题和特色为竞争产品的酒店势必成为未来酒店业的主导方向 国内出现的主题酒店已被市场验证的主题中文化艺术主题相对较为适合本项目酒店方向 总体规模：据统计，目前区域内正在开发，待上市的商务、酒店项目总规模约40万㎡左右。 总建面170万平米 住宅+商业+写字楼 中信新城 总建面14.8万平米 住宅+底商+写字楼（15层） 莲湖汽配城 占地680亩 住宅+写字楼+公寓+酒店 华剩世纪新城 总建面6.68万平米 7栋 住宅+写字楼+公寓 像府东苑 商住楼2