武汉塔子湖置业后湖万㎡项目定位报告解读.ppt

* K3 K2 K1 K4 商业规划建议——全街铺布置，局部放大原则，集中商业建议设置在K3地块西北角，沿塔子湖东路布置街区形式聚集人气 优势 劣势 K3北侧 1、与体育公园相连处住宅价值能够最大化 1、短期内周边环境改善，人气聚集难度较大，商业价值难凸显 2、与产业用地商业互动 3、加强井南路商业连贯性，城市商业街意象更浓 4、北侧为开发用地环绕，为区域居住的中心，消费人群档次偏高 K3南侧 1、可借势导入塔子湖、地铁口人流 1、周边基本成型，短期商业价值较为明显 2、与对面产业用地商业可互动 2、塔子湖体育中心年均人流量不足、地铁辐射有效半径在300米以内，人流量导入有限 405米 考虑到区域商业价值高于住宅价值，项目商业指标较大，建议全街铺布置商业，使商业价值最大化。 建议集中商业设置在项目K3地块西北角，考虑商业总指标消化问题，建议沿井南大道及塔子湖东路布置街区的形式聚集人气。 K2地块商业可居住放大，与K3地块街区商业形成互动。 居住价值影响因子 地块规模 地块形状 资源 进入性 外部环境 平均分 权重设置 20% 15% 25% 30% 10% 100% K1 3 4 4 4 3 0.74 K2 3 4 2 5 2 0.68 K3 5 5 5 5 4 0.98 K4 2 3 3 3 2 0.54 * K3 K2 K1 K4 地块居住质素分析——鉴于地块自身质素，项目高价值产品可布置在K3内部、南部及K1北侧，公寓建议布置在K3地块北侧 从影响居住因子的多维度来看，项目地块居住价值分布依次为:K3K1K2K4 从地块的资源属性来看：项目高价值产品的分布依次为： K3：北低南高 K1：北高南低 K2：中高 K4：东高西低 公寓多与商业结合形成价值最大化，考虑到项目商业后置，建议设置在K3地块北侧，与集中商业形成整体价值最大化。 公寓 K2 K1 K4 * 项目整体规划理念：“无处不公园”的概念，实现“一心、两线、两带、多组团”的景观体系 规划理念： 无处不公园 一心：K3地块中央打造一个法式生态，与社区主干道通过景观铺装连接，体现K3地块的贵气。 两线： 公园延伸带：串联K2、K3两块的两条绿化带，延伸至体育公园，使地块与体育公园紧密联系。 两带： 生态商业公园带：将绿色引入地中海风情商业中心，打造生态购物环境。 运动大道景观带：通过运动大道的打造，弱化K3地块与体育中心的关系，共享体育中心资源。 多组团：结合地块特点打造地中海、德式、法式风情组团，使各地块均有主题型公园。 组团 组团 组团 一心 组团 商业绿化公园带 体育大道绿化带 * 结合地块商业及居住价值质素，地块容积率分配建议 容积率分配原则： 地块整体容积率保证3.87； 商业指标必须20万 必须满足； 全街铺布置原则，局部节点放大（ K2地块3层商业，K3地块两条街区）； 集中商业布置在K3地块西北角； 公寓尽量以LOFT产品形式为主； 尽量不出超高层，减小成本压力。 　 总计 K1 K2 K3 K4 总用地面积 251980 42790 30884 163583 14723 建筑面积 976000 168860 133380 609890 63870 住宅 776000 157000 121000 437000 61000 商业总指标 200000 11860 12380 172890 2870 商业 90000 11860 12380 62890 2870 公寓 110000 0 0 110000 　 幼儿园 3600 1800 1800 　 容积率 3.87 3.95 4.32 3.73 4.34 * 项目开发次序建议：建议项目分三期开发，第三期结合商业和公寓分三次开发，依次推进 开发分段： K4\K2 K1 K3中的商业+公寓，纯商业用地 K3中的住宅，纯居住用地 K2 K1 K4 商业 公寓 K3-1 K3-2 K3-3 开发分期建议 分期 地块 体量 说明 一期 K2 约12万 交通进入性最好，周边基本成型，利于大盘首期立势 有一定规模优势，利于大盘前期形象展示 K4 约6万 二期 K1 约16万 三期 K3 K3-1+商业 约24万 商业与K3地块同时启动，作为大社区配套的补充，为公寓的发展建立一定的商业氛围 K3-2+公寓 约20万 K3-3+公寓 约20万 项目整体开发节奏：城市节奏、配套节奏、产品节奏协调推进 * 　 起 承 转 合 社区节奏　 社区面市年 社区发展年 社区成熟 大配套释放 主力店释放 部分配套投入 实现从规模大盘到生活之城的转变 配套完成 商业运营使用 生态、人文社区初见规模 项目品牌基本确立 160万生态、人文之城形成 开发节奏 2013-201