02第二篇投资环境与土地经营摘要.ppt

第二篇 房地产投资环境 和土地运营 房地产投资环境分析 —— 投资机会把握 1房地产投资环境 2投资环境分析方法 （1）?????? 冷热分析法 （2）?????? 等级尺度法 （3）?????? 道氏评估法 （4）????? 综合评分法: Fj = ∑ ( Wi * fi ) （5）?????? 定性分析法 （6） 敏锐洞察法（擦鞋、捡垃圾、硅钢） 3经济与市场环境 经济发展与房地产发展关系表 房地产业与宏观经济增长率的相互关系 居民生活水平与恩格尔系数 上海恩格尔系数变化 房地产带动作用 GDP ＝消费支出＋投资支出＋政府购买＋净出口 房地产带动作用 我国GDP增长与房地产投资增长比较 西方国家住宅投资规模 2004年投资增速 固定资产投资增速： 房地产投资增速 1.2月：53％ 3月：43％ 41.3％ 4月：34.7％ 1-6月：28.6％ 1-11月： 29.3％ 过去5年，年均增幅： 19.5％ 上海基本经济数据 人均居住面积比较表 上海经济增长与世界城市比较(2000) 房价怎样增长幅度佳 发达国家人均GDP：＝8倍上海GDP 按9％增长，24年达到发达