“鑫达花园”房地产项目立项可行性分析研究报告.docVIP

“鑫达花园”可行性研究报告 300亩合20万平方米 4万6平米作文化广场和文化博物馆 其它作为房产地开发项目 建筑面积：15.4*1.6=264600 1.3 销售额：264600*3000=73920万 成本概算：3000万 2.7亿 5000万 1亿 到1.5亿 利润能到2.5亿到3亿 “鑫达花园”可行性研究报告 第一章? 投资环境分析 一、?? 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景 国家统计局公布的权威数据显示：1-5月,全国完成房地产开发投资额、房屋施工面积商品房销售面积、房企本年资金来源等关键数据均呈上升趋势，而且幅度不小，而全国70个大中城市中，新建住宅销售价格环比上涨的城市达到60个，全国楼市似乎“涨声”一片…… 对于09年下半年中国楼市的房价是该涨还是该跌，作为普通购房者当然希望房价下跌，而大部分相关专家也从中国现有楼价严重超出普通购房者承受能力等角度分析得出结论：中国楼市的房价应该跌，而且跌幅还得不小才能回到合理的价格区间，然而2009年3月份以来，中国的楼价却“神奇”地止跌回升，并随着气温的升高，涨价的趋势越来越明显，降价幅度也越来越高。 是什么“力量”“力挽狂澜”地把中国楼市从08年的一片惨淡扭转为让09年的一片“涨声”？ 房价的涨跌，从理性的角度来讲，是受供需比、各种经济大环境和相关政策的影响，而从感性的角度来说，其实可以看作是购房者和开发商之间一个心理博弈的结果。具体说来，导致09年3月以来中国楼市房价普遍上扬的因素有以下几点：一、大环境的影响。特别是央行连续降息、银根放松等政策极大的缓解了各大开发商资金链紧张的局面，增强了开发商与购房者进行博弈的能力。 2007年中国楼市的疯狂局面使得中央政府下决心对楼市进行调整，从年初的开征土地增值税、通过《物权法》到限制外商投资房地产；从连续加息、加大交易环节税、提高贷款首付比例，到最后也是最有效的迅速收缩信贷，这些措施迅速的让楼市进入调整期：房价不再疯狂上涨，购房者中出现观望情绪，使得开发商在和购房者的博弈中处于一个心理相对弱势的地位，开发商为了尽快回笼资金，不断在市场中进行降价促销或者变相降价促销，这些举动又进一步加剧了购房者的观望情绪。 但是随着2008年8月份美国金融危机引起的全球性金融危机的爆发，中国的整体经济环境也受到很大的影响，经过一系列的酝酿和博弈，2008年9月16日，央行最终决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，这是央行六年来首次降息，并在之后的短时间内连续五次降息。这些“救市”措施很大程度上缓和了开发商的资金链压力，拯救了中国的房地产开发商；另一方面，也可以说是更重要的一方面是，通过各种媒体的“狂轰乱炸”，严重影响了购房者的判断，打击了购房者坚信楼价会继续下跌的信心。 二、地方政府扶植楼市。与此同时，由于房地产业对各个地方经济、GDP的巨大贡献，不少地方政府为了保增长，出台了各种名目的扶植房地产业的措施，比如延长开发商购买土地的付款期等等，这些措施一方面降低了购房者的购房成本，鼓励购房者及时入市购买，另一方面进一步缓解了开发商的资金链。 在这些种种措施的影响下，到2009年初，在08年积攒下来的刚性需求慢慢被释放，2009年3月21日，此时众开发商仍然对楼市一片悲观，但武汉楼市出现了一幅让当时所有人都惊掉眼球的画面：为了抢购“现代城”的商品房，许多购房者在开盘时间尚未公布的情况下，蜂拥到售楼处排队。甚至有人直接将帐篷搭建在了附近，最后开发商百步亭集团被迫提前开盘。 如果这个例子在当时还只是被看作极端的个案的话，那接下来的4、5月份，中国楼市的“复苏”速度则让不少之前预测楼市仍需调整的专家、媒体呆了眼，同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，部分城市甚至以两倍三倍的速度在增加。 截至今年5月31日，已经有7家开发商半年销售额过百亿。 三、大量信贷资金涌入房地产界。为了对抗金融危机对中国经济可能造成的负面影响，央行大幅提高了09年的全年贷款额度，全年可能达到8万亿的巨额贷款量，这和2008年紧缩信贷的政策相比，简直就是一个天上一个地下：在08年是房地产开发商求着银行要贷款，而到了09年，则是银行为了完成贷款任务追着开发商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中国签下了100亿的综合授信额度。 这些资金更加提高了开发商与购房者博弈的能力和欲望，一些开发商甚至玩起了捂盘惜售的“游戏”。 四、购房刚性需求的剧烈释放。08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房，这立刻产生了羊群效应，甚至可以说是在更广大的潜在购房者中引起了恐慌性的购房行为。如果说08年是属于