房地产业的经济学基础理论讲解.ppt

第2章 房地产业的经济学基础理论 2.1.1 地租与房地产 土地是人类社会经济活动中不可缺少的生产要素，如何实现土地资源的最优配置，是人类经济生活面临的首要问题。在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。 2.1.1 地租与房地产 地租与房地产价格 地租是土地价格的重要组成部分,地租对房地产价格有着非常重大的影响。地租变动直接引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之则反是。 地租与房地产开发 地租的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。 地租是土地使用者选择用地的信号和指标。 2.1.2 地租的概念 地租首先是一个经济范畴，是土地所有权在经济上的实现形式，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租、资产置换等）。 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。 2.1.3 地租理论的发展 西方经济学中的地租理论的发展过程 在经济学发展的历史进程中，许多经济学家对地租问题作过深入研究。一般而言，西方经济学中的地租理论的发展过程大致分为三个阶段：古典政治经济学的地租理论→庸俗政治经济学的地租理论→现代西方经济学的地租理论。 马克思主义的地租理论（农业地租理论)→科学的地租理论是由马克思创立的 城市地租理论 古典政治经济学的地租理论 威廉.配第的理论：最先提出了级差地租的概念 弗朗索瓦.魁奈的“纯产品”学说 农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品,这些纯产品以地租的形式归土地所有者所有。 亚当.斯密的地租理论：最先系统的研究了地租 指出地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。 大卫.李嘉图的地租理论：最充分的研究了级差地租 只承认级差地租，否认绝对地租的存在 庸俗政治经济学的地租论 萨伊的地租理论 提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿 托马斯.罗伯特.马尔萨斯的地租理论 地租是自然对人类的赐予 现代西方经济学的地租理论 马歇尔的地租理论：创立均衡价格论 地租是土地供求达到均衡时的均衡价格，地租只受土地需求的影响而决定于土地边际生产力 萨缪尔森的地租理论 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。 地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给缺乏弹性，地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。 巴洛维的地租理论 地租可以简单地看做是一种经济剩余，即总价值或总收益减去总成本之后余下的那一部分。 马克思主义的地租理论 西方经济学的地租理论撇开了地租所反映的生产关系，不能科学地阐明地租的本质和源泉。 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因。 资本主义农业地租是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。它本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。 马克思主义的地租理论 马克思认为，在农业的资本主义生产关系中涉及三个阶级之间的关系。一是土地所有者，二是租地的农场主（资本家），三是农业雇佣工人。农业资本家租来大片土地，雇佣农业工人进行生产，建立起资本主义农场。 农业资本家投资于土地，必须得到平均利润，否则会将资本转移出农业部门。同时，土地所有者必须从农业资本家那里得到地租，否则，他宁愿让土地荒芜。 这样，农业资本家获得的剩余价值必须大于平均利润，以便把它分为两部分:①相当于平均利润的那部分剩余价值，为农业资本家所有; ②超过平均利润的那部分剩余价值，则以地租的形式付给土地所有者。 马克思主义的地租理论 马克思分析了资本主义农业地租的三种形态，即级差地租、绝对地租和垄断地租。 级差地租（与土地等级相联系，故而得名） 经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。 根据造成土地等级的原因不同，马克思将级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 →级差地租Ⅰ：由于土地丰度（肥力）和区位差异产生的超额利润转化的级差地租马克思主义的地租理论 →级差地租Ⅱ：由于同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租马克思主义的地租理论 马克思主义的地租理论 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ最终都会落入土地所有者手中。但两者转化的时间和方式不完全相同。 级差地租Ⅰ在签订租约时就被确定归土地所有