我国房地产市场政策管理知识形势(27页)详解.pptVIP

对我国房地产市场政策和形势分析 王珏林 一、2010年我国房地产市场形势 1、房价仍处高位 2、开发投资增长过快 3、房屋销售历史最好 2007-2009年商品房月均销售面积为6444.28万平方米 2010年商品房月均销售面积为8700万平方米 二、2010年房地产市场继续过热的主要原因 一是贯彻落实“国十条”差距较大 二是社会资金过多进入地产 三是居民消费过于集中 四是市场房屋供应量不足 五是土地管理、市场管理力度不够 六是二、三线城市房价全面上涨 三、调控加码的原因 一是“十二五”规划中提出的目标和要求 二是“国十条”的要求需要进一步落实 三是物价膨胀带来的巨大压力 四是房价潜在全面反弹迹象 五是把握住两会召开前的战机 四、2011年调控政策重点 一是各个城市都要确定房价涨幅指标 二是限购城市范围全面扩大 三是房地产税改革逐步推进 四是调整二套房首付比例 五是严格住房用地供应管理 六是完善市场管理秩序 七是保障房建设开始全面规划 八是建立约谈问责机制 五、限购、房产税、加息对市场的影响 1、限购对市场的影响 一是使用的是市场排除法、政策倾斜法、长期过度法 二是限购时间不会短期停止，对市场的影响是全面的，市场供需矛盾会有所缓解 2、房地产税方案 上海方案： 征收范围：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4% 征收标准：人均建筑面积60平方米的免税 差别化税率 ：一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4% 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳 退免税条件： 上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，可退税 上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，可免税 符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税 持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税 重庆方案： 征收范围：主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2% 征收标准：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3 倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2% 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新 购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5% 房地产税对市场的影响 一是当前试点方案属于浅试水，波及面较小 二是从趋势看，范围会越来越大，相关内容会逐步充实和完善 三是对市场的预期，影响会逐步加大 2、频繁加息对市场的影响难以评估 一是连续加息会增加消费者还贷的负担、会增加开发企业还贷带来的压力 二是对市场的影响是全面，波及的范围是最大的 三是潜在的调控力度远大于限购措施和税收政策 六、保障性性住房纳入计划和规划 一是保障性住房建设的序幕刚刚拉开 二是已经列入政府的规划和计划 三是完成任务最困难是资金问题，最关键是态度问题 四是要尽快出台“住房保障性法”，建立完善各项政策和制度 五是做到可持续的话,需要动员社会力量，利用好租赁市场 保障房建设用地提前规划,优先安排 关键在于选址、配套、交通、生活方便 关键在于质量、环境、物业、价格 资金政府是主角，还要依靠社会力量，调动企业参与 棚户区改造，政府支持加市场解决 经济适用房、双限房，行政或市场解决 廉租房和公共租赁房，政府加大投入、土地配建方式、BOT 七、对2011年房地产市场发展趋势判断 1、目前市场处在严重的观望期，调控政策力度加大，买卖双方都在观望 2、年中随着各地调控政策的明朗化,消费开始逐步进入, 市场开始转暖 3、第四季度，年度