2011年淄博市高青县巴黎小镇全案策划、企划推广与业务执行分析报告.ppt

壹、宏观市场分析 贰、项目分析 叁、巴黎小镇销售策略 肆、巴黎小镇营销阶段与业务执行 伍、企划策略与表现 2011年土地成交情况 土地市场总结 一、高青市场发展历程 1、2005年以前高青房地产市场主要集中在高青县老城区，以鑫源小区、金田园等项目为代表，其特点是单个楼盘规模较小，以普通多层住宅产品为主，楼盘档次较低，市场供应总规模较小，供不应求，处于房地产卖方市场阶段。 2、2006年3月，高青A地块（银岭世家）以47万元/亩的价格拍卖成功，标志着高青房地产市场进入了快速发展阶段，同时也带动了高青东部新区的房地产市场发展，经过几年的开发，东部区域土地已基本供应完毕，受东部化工工业区的影响，高青向东发展的势头受阻。 3、2009年以后，以千乘湖公园的修建为标志，高青南部区域逐步成为开发热点，随着千乘园等项目的开发，中心路小学的建设，南部区域各种配套设施逐步完善，未来南部新区将发展成为高青高端楼盘的主导供应区域。 二、目前的住宅市场现状 1、目前住宅市场供应总规模约13万平米，物业类型以多层、小高层为主，面积集中在120—140㎡之间。多层销售均价3200元/㎡左右，小高层销售均价3800元/㎡左右，市场整体销售率约在90%以上，销售状况良好，客户群体以机关企事业单位职工、城区个体经营者、私营企业主及乡镇进城群体为主。 2、目前住宅市场上在售项目基本处于尾盘销售期，银岭世家、御泉香墅等项目的后续产品还未推售，市场上其他潜在住宅项目也处于客户储备阶段。目前潜在项目规模约34.1万平米（不包含独栋、联排、叠拼等低密度项目），2011年下半年到2012年房地产市场供应量会逐步增加，后续竞争压力将越来越大。 三、住宅市场趋势预测 1、高青县土地价格的不断上涨，开发成本不断提高，高青房地产市场将在一段时间内呈现出快速上涨势头。 2、随着目前潜在楼盘的逐步推出，住宅市场供应规模逐步增大，市场竞争日益激烈，在此形势下各楼盘将在规划、产品、配套、物业等多方面展开激烈的竞争，这将直接促进楼盘品质的大幅度提升。 3、国家宏观调控政策的实施及房价的上涨，对客户需求产生重要影响，市场观望情绪日益增加。 团购客户洽谈 1、推出楼座：影城北楼座、巴黎小镇1#、2#、3#、4# 2、针对单位：高青县机关事业单位、重点厂矿企业、学校老师 3、团购政策： （1）报名单位人数不少于一个单元 （2）目前小高层市场均价3800元/平米，考虑市场涨价预期建议以3500元/平米为基准洽谈。 （3）报名单位报名交纳10万元/户报名费。 项目定位 高青县南部新区 高端品质社区 叁：巴黎小镇营销策略 1、合理规划，分期开工，分期销售 —— 通过合理的规划项目工程进度，保障项目整体运作。分期开工建设，分期分批销售，保障项目价格稳步提升，来实现更多的盈利。 整体营销策略思路 2、双线并行，双重出击 ——营销线，针对本项目做正常的营销储客准备，吸引社会散户。 ——团购线，为快速回笼资金，保障项目后续平稳建设，针对前期开工楼座，制定团购政策，定向吸引一部分团购客户。 3、客户营销为核心，体验式营销相辅助。 ——体验营销，做好现场营销中心内部及外部的包装，建立景观示范区、样板生活体验区以及工学馆，让客户感知将来的生活，体验效应扩散、口碑传播，成为高青客户关注话题，为客户营销打下坚实的基础。 ——客户营销，热情服务，把握每一组客户，与客户交朋友，从而最精准的、最大化的挖掘客户资源。 ——以客户活动营销为推广轴线，为传播的发力点，用一个个让客户感兴趣且有利益的活动串起推广全过程，配合精准 有效的媒体传播进而产生“发酵”效应。 感觉--》体验--》感动--》传播 客户活动营销方案详本报告业务执行计划内容 4、挖掘项目最大核心价值，现场展示为主，精准的媒体传播为辅。 价格策略 1、团购启动市场： 快速收取项目启动资金，消化部分难点楼座，积累客户资源。 2、一期平价入市，快速回收资金： 在完成团购房源的签约回款工作后，根据客户积累情况，一期房源以高青南部新区相对平均的市场价格投入市场，快速销售、实现项目回款。 3、二期提升价格，实现项目收益： 通过前期团购房源、一期房源的快速销售、迅速回款，保证公司的资金链运作。二期房源价格逐步提升，引领高青南部新区价格，完成项目收益最大化的目标。 推售进度 肆、巴黎小镇营销阶段与业务执行 客户储备期 组织项目一期开盘 销售率达到60% 二期项目启动 一期销售率达到100% 二期一批、二期二批销售率达到70% 二期一批、二期二批销售率达到100% 同时根据市场情况推出后续楼座 1、2‥ 2013年 2011年 2012年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5