传成都_莱蒙莱蒙都会_竞标_定位思路报告解读.ppt

1 竞争格局 2010-2014年目前已知供应项目共38个，共供应量约282万㎡，其中甲级写字楼供应量约196万㎡，乙级写字楼供应量约86万㎡; 未来市场供应将以甲级写字楼为主，主要供应区域在东大街、人南沿线和天府新城；大量甲级写字楼的入市对整体市场价格有一定的拉升作用，但区域内可能会出现价格战的情况； 其他区域主要是以乙级写字楼供应为主，且主要集中在红牌楼区域； 写字楼市场未来供应将以甲级写字楼为主，主要集中在东大街、人南沿线和天府新城；其他区域以乙级写字楼供应为主，且集中在红牌楼区域 2 产品走势 成都市写字楼市场目前以中低端产品居多，高端产品较少；以喜年广场、新希望大厦、国航世纪中心等甲级写字楼的入市为开始，高端写字楼物业逐渐呈现； 随着2010-2014年之间大量甲级写字楼的入市和呈现，高端产品供应量将逐渐增加；成都写字楼市场将从“金字塔形”向“沙漏型”转化； 未来供应将出现高端产品供应过剩，而中端和中高端产品相对短缺的情况； 写字楼未来市场将出现高端产品供应过剩，中端和中高端产品相对短缺的情况 写字楼产品发展变化趋势 竞争环境 竞争环境 2009年 2011年 2010年 2012年 2013年 本项目 红牌楼广场 摩根中心 新希望国际C座 开元高攀项目 中粮·大悦城 香年广场 新希望国际B座 预计项目推出时间在2011年上半年，同期区域内其他写字楼项目已售罄； 同城比较，主要竞争对手：摩根中心、新希望国际C座； 从市场环境来看，本项目将成该时间段市场主要供应项目； 精装商务公寓 市场扫描 主力户型区间主要是30-50㎡的单间和50-70㎡的套一； 40年产权公寓总价范围主要集中在30-50万之间； 月均销量约2000㎡；畅销户型为35-50㎡的单间； 带精装项目装修费用1200-6500元/㎡不等。 1.1 典型项目 7个月 约4000 2500 50㎡套一 40-80 12000 30-70 4万 城市理想1期 6500 1200 2500 2500 1500 / / 装修费用(元/㎡) 55㎡套一 48㎡单间 46㎡单间 50㎡套一 46㎡单间 / / 畅销户型 70-220 45-60 45-90 50-150 40-70 30-50 20-50 总价范围（万元） 7个月 14个月 6个月 8个月 1个月 / / 销售 周期 约500 约460 约3800 约1350 约1900 / / 月均 销量（ ㎡ ） 2.5万 6万 2.3万 4.4万 约3.8万 约9300 约4万 公寓面积（㎡） 15000 45-150 鹭岛·原石滩 9500 43-64 富力史丹尼 9800 46-100 喜年广场·趣园 70年产权 11000 45-150 叠翠锋 12500 30-60 城市理想2期 6000 56-83 泰基楠棠 约7000 均价（元/㎡） 24-75 面积区间（㎡） 九峰国际 项目名称 40年产权 产权 典型公寓项目基本情况： 1.2 精装标准 5% 3000以上 硬装+厨卫+家私+家电 高档 10% 2000-3000 硬装+厨卫+家私+少量家电 中高档 15% 1200-2000 硬装+厨卫+大量家私 中档 30% 800-1200 硬装+厨卫+少量家私 中低档 40% 市场比例 400-800 实际费用（元/㎡） 硬装+厨卫 装修特征 低档 分类 6500 1200 2500 2500 1500 装修费用（元/㎡） 70-220 45-60 45-90 50-150 40-80 总价范围（万元） 15000 鹭岛·原石滩 9500 富力史丹尼 9800 喜年广场·趣园 11000 叠翠锋 12000 城市理想1期 均价（元/㎡） 项目名称 公寓项目装修标准多为中低档和低档次装修 实际装修成本在1200元/㎡以下 1.3 硬件设施 2 2 2.5 2 2 2.5 2.5 速度（m/s） 1350kg 1350kg 1600kg 1350kg 1350kg 1600kg 1600kg 载重 电梯 外立面 铝合金玻璃窗+面砖 现代简约 九峰国际 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约 风格 铝合金玻璃窗+面砖 鹭岛·原石滩 铝合金玻璃窗+面砖 富力史丹尼 铝合金玻璃窗+面砖 喜年广场·趣园 铝合金玻璃窗+面砖 玉林品上 铝合金玻璃窗+面砖 叠翠锋 铝合金玻璃窗+面砖 材质 城市理想 项目名称 九峰国际 喜年广场 城市理想 富力史丹尼公寓 富力史丹尼公寓 因项目产品属性及地段不用，客户构成比例不同；以商业为主的项目主要是投资客，占50%以上；大部分是不具备写字楼投资经验的中小型投资客； 自用客户是以过渡型居家的青年置业为主，部分自用客户是酒店运营机构等； 典型公寓项目购买客户构成