敢问商业商务路在何方？分析报告.doc

敢问商业商务路在何方？ ——解读合肥商业、商务地产市场现状与未来趋势 一、迎接新挑战 大合肥正在酝酿中 　　 　　合肥，一个正在发展中的二线城市，大多是在合肥生活了十年以上的人都会说，合肥这些年变化挺大的。今天这里树起了高楼，明天那里架起了高架，今年多了一个政务区，过几年又多了一个滨湖。 2011年，当合肥“飞跃”巢湖，跻身成为世界上唯一一座独享800平方公里大湖的环湖城市。一转眼，合肥就长“大”了，而这种变化是与合肥经济、人口的变化相适应的。合肥学院房地产研究所的朱天明博士认为，按照1平方公里1万人的标准及自然生态承受力等因素，目前的360平方公里的“圈”，只能适应当前的经济和人口的需要。“以后的合肥还要变大，特别是主城区。”朱天明认为。 合肥需要的不仅仅是集贸市场、大众商业街、百货商场等商业业态，更需要顺应时代变化并能创出与社会生态相适应商业模式的大企业家。而在省委常委、合肥市委书记吴存荣看来，“十几个五星级酒店都不够住，买奢侈品找不到地方、办婚宴找不到地方，就连开会都找不到地方。”他曾在一天的时间内拜访了无数企业家，向房地产大腕发出如此感慨，诚意邀请他们来合肥发展。 就这样，呼之欲出的新型商业商务中心，如雨后春笋般出现。未来的合肥，将不单单是老城区一个商业中心，“一主城、四组团、一个滨湖新区”的141组团，会让新区掀开商业篇章。 A、大合肥之商业篇 纵观合肥大型商业，目前能在市场中占有一席之地的都是规模大、经营优的商业企业，依托自己的资金、管理、经营模式等多种比较资源优势在市场中拼杀。商业正由一级向多元化发展，各大副中心正在形成。 老城区 合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈。随着银泰中心等进入，开始焕发新的生机。 市中心商圈 　　主要以宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚集了合肥市场市价最高的门面房，商业包括了鼓楼、商之都、瑞景、金鹰国际、苏宁电器、五星电器、宏图三胞、百盛商场、三福百货等。所含大型商业物业仍主要采用百货的布局形式，以服装、电器等作为主要经营内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。 三里庵商圈 合肥传统市级繁华商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，区域整体消费档次较高。该区域内的商业地产业态形式主要为高档写字楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。 火车站商圈 依托火车站和汽车总站发展的“车站经济”。原以批发市场为主，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢。该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态。前者以元一时代广场为商业中心，周边北京华联、沃尔玛、家乐福、百安居等零售业巨头聚集，形成了浓郁的商业氛围；后者以日常用品为主，是省内各地市的批发采购中心，如安徽大市场、长江批发市场、白马服装城、九龙珠、四季青等。 马鞍山路商圈 从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，填补了西南片区商业的空白。马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，逐渐发挥出城市副中心的区域优势，将相隔不远的市中心区域的人流吸引到了这里。　 黄潜望商圈 　　该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为主，也是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融广场、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等。 （二）新城区 政务区与滨湖新区作为合肥市战略部署的重要区域，从开发之初就凝聚着万千光芒，随着配套设施、政府项目的强势加入，越来越多的合肥人及外来人选择在新城区定居，人气不断攀升，同时也就吸引了诸多商家的入驻，加剧了新城区域商业商务发展格局的风生水起，逐渐地形成了属于自己人气商圈。 政务区天鹅湖商圈 　　该商圈为新兴的商业圈，主要是以天鹅湖为半径形成的大型商圈，聚集了诸多商家，在短短数年中并将在今后的一段时间内，成为强大的竞争对手和合作伙伴。如何发展属于天鹅湖商圈的生态和谐是该区域今后将一直探讨的问题之一。该区域的商业商务物业多以大体量的城市综合体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如已经投入使用的政务文化新区商业街、绿地蓝海、新城国际、蔚蓝商务港、万达广场、新地中心和即将投入使用的华邦世贸城、置地广场、华润万象城等。强强对手之中受益最大的应该就是普通消费者了，我们的选择更多，满足度更高，在消费的过程中找出自己最喜欢的商