酒店式公寓营销推广策略报告(39页)！.pptVIP

深圳市星彦地产顾问有限公司 世界金融中心公寓项目 汇报的思维路径 打造深圳酒店式商务公寓 NO.1 1、项目分析 项目分析：寻找定位依据 地段分析：罗湖金三角，地王，华润，世界金融 产品现状：装修统一标准，价格高企 产品特点：全复式套房，装修豪华，类似酒店 2、相关市场分析 高级商务公寓：1、地王信兴广场 高级商务公寓：2、华乐星苑 市场分析：酒店式公寓日租金调查 市场分析：星级酒店标准间日租金调查 对比分析结论：项目可定位为高级商务酒店公寓 目前酒店式公寓消费价格在200-1000元/日之间， 五星级酒店日消费已超过700元/日； 在酒店式公寓及星级酒店中存在大批长包酒店客户群体，以居住及 商务办公功能为主，承受租金能力较强； 星级酒店无法满足长包商务客户对产品及配套要求； 丹枫白露的操作为本项目提供较好的市场借鉴依据； 市场分析为项目定位提供可能：地段+服务+产品+装修+档次 3、项目定位 客户定位：商务客户、投资客户 商务客户： 在外资、港资及国内大型企业工作的高级管理人员，经常往来于国内外，对居住场所有特殊要求，长包酒店或公司提供高级公寓居住，对高级商务酒店公寓有较高需求，对价格敏感度不高 目标居住在：华乐星苑，信兴广场，汇展阁等地 投资客： 对于此种高投资回报率物业较为看好，承受价格能力强，但需要给此种客户足够的信心及理由，如回报率及入住率。 客户购买项目动机分析： 地段：项目位于罗湖金三角商业核心区；(和酒店、公寓一样) 服务：项目可提供超五星级管理服务；(比公寓好) 回报率：回报率高，看好项目发展前景；(比公寓、酒店好) 装修：本项目高档次，高品质装修风格；(比公寓好) 产品：全复式套房(比酒店好) 项目定位：深圳超五星级商务酒店公寓 超五星级：深圳顶级商务公寓 酒店式：主要体现服务标准、产品装修档次 商务公寓：体现酒店概念，为商务交流提供平台 全复式双套房：为客户增加使用空间，满足商务客户要求 销售方式及价格建议： 租售并举，先租后卖?先推B座、再推C座 连高息租约出售： 三年100%回购：增加商务客户、投资客户信心保证 租金厘定：10000-13000元 根据目前深圳市3星级到5五星级酒店的房费标准，每天约RMB300-RMB800;月租金为12000-25000之间。 根据本项目的竞争对手，华乐星苑及地王公寓的租金，分别为每平方米120元及80元/平米； 根据本项目的装修标准及配套设施，再加上管理水平，我们认为本项目的租金可以达到 RMB11000-RMB13000 元之间，应楼层高低而定。 销售方式及价格建议：租售并举 租金与售价：根据市场及项目自身硬件设施及条件来界定； 平均租金： US$1500/月 (RMB12000 元) 平均售价：US$2300 /平米(RMB19000元) 包括RMB2000/平米装修及家私家电 包括500元/平米营销费用及推广费用 案例：投资回报率≥16% 一套丽莎公寓： 可售面积约50平米，使用面积约70平米 单价US$2300/平米 (RMB19000/平米 ) (带2000元/平装修) 总价约12万美元/套（RMB90万元) 市场月租金(US$1500/套) 12000元 年投资回报率=14.4万/90万=16% 按8成20年贷款计算，月还款4776元，毛收益率约为40% 项目命名建议 其他命名建议 世纪商务酒店公寓 约克商务酒店公寓 豪丽商务酒店公寓 康诺商务酒店公寓 项目命名解释 寓意雍容高贵，符合入住客户的身份地位； 增加项目国际化属性； 体现公寓的气质 考虑目标客户的国际化定位 4、营销推广策略 1、商务酒店公寓核心卖点梳理 1、 卖地段：罗湖金融核心 ，黄金三角；华润中心 2、 卖产品：全复式双套房 3 、卖服务：超五星级酒店 4、 卖档次：独特装修风格，全家电家私 5、 卖投资回报率：年16%投资回报率 2、项目包装策略：超五星级酒店标准 1、大堂：酒店标准，大堂吧建议 2、广场外环境：参照五星级酒店入口 3、样板间：主题样板(商务、日韩、欧美) 4、导示系统：广场---大堂---电梯间----样板间 5、服务人员：销售人员，物管人员，清洁人员 3、营销渠道组织：针对性，有效性 1、活动体验： 2、上门服务： 3、软性新闻传播： 4、客户口碑传播： 5、广告投放：深圳日报(英文版)，费用低，针对性强 4、销售阶段划分：年底前完成80%销售 2004年10月----2005年1月底，完成项目总销售额80% 即完成600套销售任务。(剩余20%在年后两个月卖完