麻城广场商业定位及营销方案.pptVIP

主力消费群体特征研究 调研简介 调研日期：2014年6月28-6月29日 调研时间：上午10：00-12：00，下午14：00-16：00 调研方式：麻城各街道流动随机调研 调研选点：市政府、客运站、融辉、步行街 调研构成控制：男女比例保持持平 调查成员：8人，分四组进行调研 发放问卷：300份 有效问卷：294份 基本构成 消费者年齡集中在21-40岁之间，家庭结构以两代合居为主，公司职员和个体经营户占比较大。 常去的购物场所中以步行街（黄商）和中百仓储为主，说明主力店有较强的消费拉升作用。选择消费场所的重要原因是商品齐全和消费环境。 消费场所选择 出行购物偏向于方便自由为主，出行主要采用电动摩托类或私家车，愿意在购物途中花费时间最好为半小时以内。 交通工具 消费频率较高的为服装和日常餐饮，其次为生活用品和零售小吃，需求较大的商业形态为大中型超市、娱乐休闲场所、大中型餐饮、运动健身场馆、儿童游乐设施、大型商场。 消费意愿 在休闲业态方面，聚餐、KTV为较为常见的消费，消费主要集中于200-1000元/月。 娱乐消费 在餐饮方面，中餐厅是最受欢迎的就餐场所，消费在500元/月以上的占绝大多数。 餐饮消费 月收入在5000以上和5000以下的基本持平，月消费在1000-2000的人群占到一半比例，消费习惯相对保守。 消费水平 麻城市消费的主力群体集中在26-40岁之间。 引进主力店能有效吸引客户，比起品牌档次和交通便利，消费者更注重消费环境和商品品类齐全。 在购物的交通工具选择上，大部分人选择骑车或是开车，时间不超过30分钟都可以接受，有利于大型购物中心的建设。 除了大型综合体中常见的大型商场、超市、餐饮和娱乐休闲场所以外，运动健身场所和儿童游乐设施是麻城目前最为缺乏的业态。 从消费构成来看，餐饮消费占家庭消费主力。 从消费收入占比来看，麻城目前消费相对保守，消费潜力有待挖掘。 小 结 项目 内容 核心要点 PART2 商业定位 –项目整体定位 –业态规划布局 –物业发展建议 –经济测算 1）主题定位完成之后，需要将业态进行平面落位，进行组合业态，并进行 主力店位置建议； 2）针对不同业态和品牌的具体需求条件进行建筑设计配合，与业态相关的店铺面积分割和硬件条件预留； 3）在业态组合完成以后，基于楼层、业态、品牌及周边市场水平来制定项目的各个铺位租金，并预测未来收益； 商业定位 核心问题：商业定位问题 住宅开发是二元化的过程：开发商VS消费者 商业地产开发是五元化的过程： 开发商 投资人 经营者 零售商 消费者 商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。 商业定位之一：发展阶段认知 城市发展阶段性 n 商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化将会制约和影响商业地产的发展。商业发展既要立足城市现状，不能“超前快速”发展，也要适当超前，预留发展空间。 § 形成多个大型商业中心 § 奢侈品市场快速发展 § 国际化品牌大规模进入 § 强调购物体验 § 现代化的购物中心 § 连锁经营快速发展 § 中高档市场得到快速发展 § 品牌认知度提高 § 国际化品牌开始逐渐进入市场 § 出现了较大规模的零售类物业 § 以百货及专业卖场为主要零售形态 § 连锁经营品牌进入市场 § 奢侈品市场得到发掘 § 出现了中小型的零售类物业 § 传统商厦和街铺为主 § 以满足基本生活需求为主 § 缺乏品牌认知度 § 市场内缺乏国际化品牌 成熟市场 初级市场 一线城市 代表城市：上海、北京 零售商业市场平稳成熟阶段 省会城市 代表城市：武汉、南京 零售商业市场快速发展阶段 地级市、部分发达县级市 代表城市黄州、仙桃 零售商业市场逐步成长阶段 县城 代表城市：红安、麻城 零售商业市场初级阶段 中国不同城市商业发展的阶段性： 麻城目前处于从初级市场向发展中市场过渡阶段。 第四 层次 第三 层次 第二 层次 第一 层次 商业定位之二：区位属性 “决定商业地产定位，第一是地段…… 但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。” 决定区位属性的四个层次： 项目层面：商业建筑形态、与周边竞争项目之间的协同性，决 定日后商业经营调整的空间、尺度。 地块层面：微观层面，地块自身指标诸如面积、形状、地形、 道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定项目 商业业态布局