房地产开发企业土地增值税管理-江门市地方税务局.pptVIP

土地增值税离我们并不遥远 近年，我们经常从网站、报纸、电视看到土地增值税的身影 ◎《土地增值税调控——房价重要措施》，央视 ◎《土地增值税对楼市影响不可不察》，证券时报 ◎《楼市调控再祭信贷税收重拳“新国八条”史上最严》，新华网 土地增值税离我们并不遥远 国家近年出台了多个房地产的调控政策，也离不开土地增值税 ◎《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号） ◎《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，也称“新国八条” ◎《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），也称“新国十条”，指出：“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。” 土地增值税离我们并不遥远 由此可见，土地增值税是国家调控房价的重要手段，它和房价息息相关。土地增值税离我们并不遥远。 大家可能会产生一些疑问。 ◎土地增值税究竟是什么？ ◎土地增值税只是对房地产公司征收吗？和老百姓有没关系？ ◎什么时候缴纳土地增值税？如何计算？如何缴纳？ 下面，让我们一起认识土地增值税这个税种，并一起探讨上述问题。 什么是土地增值税？ 土地增值税的概念：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。 土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。因此，它并不是一个“新”税种。 什么是土地增值税？ 注：转让集体所有土地不征收土地增值税。 哪些行为应征土地增值税？ 以税务部门征收管理来分类，目前主要有三种行为要征土地增值税: 1、转让国有土地使用权； 2、转让二手房； 3、开发并转让房地产。 谁缴纳土地增值税？ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 ◎ 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ◎ 个人，包括个体经营者。 可见，不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中国公民和外籍个人，也不论部门，都可以是土地增值税的纳税义务人。 谁缴纳土地增值税？ 具体情况征税判定： 以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物——应征土地增值税。 房地产继承、赠与——继承不征收；将房产赠与直系亲属或承担赡养义务人、符合条件的公益赠与，不征土地增值税，其余赠与应征土地增值税。 房地产出租——不属于土地增值税的征税范围。 房地产抵押——不属于土地增值税的征税范围。 房地产交换——双方都应征收土地增值税；但个人之间互换自有居住用房地产，可以免征土地增值税。 谁缴纳土地增值税？ 6.以房地产进行投资、联营——对于以房地产进行投资，联营的，投资，联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应征土地增值税。 7.合作建房——对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 8.企业兼并转让房地产——在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 9.房地产的代建行为——不属于土地增值税的征税范围。 10.房地产的重新评估——不属于土地增值税的征税范围。 怎样计算土地增值税？ 土地增值税实行四级超率累进税率： 怎样计算土地增值税？ 土地增值税的计算步骤 1.确定转让房地产所取得的收入； 2.确定准予扣除项目的金额； 3.计算增值额和增值率； 4.计算应纳土地增值税的税额。 怎样计算土地增值税？ 1、确定转让房地产所取得的收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 2、确定准予扣除项目金额 对转让新建房产、转让旧房及建筑物两种行为，土地增值税在确定准予扣除项目金额上有不同的规定，具体如下： 怎样计算土地增值税？ （1）转让新建房产扣除项目的确定 ◎ 取得土地使