赢商共享-特大型城市综合体开发全程解密解析.ppt

达拉斯North CentrePark Mall 一、组织架构 商用物业运营管理按照“三权分立”原则，成立商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。推动所有权、经营权、管理权相分离，明确权责，协调发展。 1、置业管理公司作为发展商的代表，拥有资产管理权：资产保值增值；资产证券化；物业管理。 具体工作包括：制订经营目标，选择经营公司，评估经营绩效，审批年度预算、大修计划等。 2、商业经营公司负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能。 3、物业管理公司负责保安、清洁、维护和保修等工作。 模块五、招商实例 二、招商推进 1、招商办法：委托招商、自主招商两条腿走路 2、团队目标：建立一支朝气蓬勃、团结协作，务实高效的招商团队， 3、人才选拔原则： 一是细化分工，提高专业化； 二是新老结合，提高稳定性。 4、招商八大原则： 规划先行 整体经营 顺序招商 同业差异、异业互补 主力店布局 特殊商户优惠 共担风险 放水养鱼 三、经营理念 服务商户，尊重商户，诚信至上 1、商场作为一项长期增值物业持有，产权统一，经营管理方牢牢把握主动权，大业主小租户心态妨碍经营业绩提升。 2、购物中心和专业市场是统一管理、分散经营。 从经营目标上来看，是追求租金水平和出租率的不断提升； 关注的重点是租户与顾客，强调对租户的服务； 经营方面，每个店铺都是独立法人，强调的是独立经营； 促销推广更多是整合资源，为租户搭建一个经商的平台。 3、商场搭台，租户唱戏。 四、市场推广 建立量化考核体系，将市场推广常态化。 1、综合运用电视、报纸、网络等方式，提高商用物业的品牌知名度和认可度。 2、制定商用物业和商家促销活动年度计划，考核与推广效果挂钩。客流量、销售额、交易频次等。 3、挖掘场地潜力和调动商家积极性，提高商用物业的品牌知名度，设立广告收入考核指标。 优惠停车、免费停车； 溜冰场举办邀请赛、表演赛、生日会、体验课、学校体育课； 电影院举办影迷见面会、电影鉴赏沙龙等各种活动； 短期出租中庭场地给品牌推广、商品推广、楼盘展示、新车展示等。 4、总体目标：第二年开始，来自于广告及展示空间的收入不低于商场营业额总收入的10%，礼品卡销售额占到商场年销售额的8%以上。 意向商户简介 好心情家纺 （Hosiking）南通好心情家纺有限公司,系中国家纺面料的领跑者----江苏金太阳集团的骨干企业 ，公司专业开发、生产、销售服饰系列、棉品系列、玩具系列、家居饰品系列等婴童产品。公司本着“给妈妈安心的，给孩子最好的”经营理念，不断提升开发能力和服务质量。 沈阳开店情况：目前进驻乐友孕婴店，代销方式 洽谈情况：沈阳由刘总做代理，近期想做形象店，面积106平方米，铺位号：F3-14 ，合作条件均价5元 三年（含物业费），和厂商沟通事宜，确定商务条件。 小鬼当家儿童摄影 公司成立于2002年北京，目前拥有20余万名会员和50余家连锁店遍布全国 ，以个性化服务、高品质技术和标准化流程管理，后评选为“2008中国新兴连锁企业10强”、“中国特许经营连锁百强”和“全国十佳儿童影楼”。 沈阳开店情况：沈阳万达太原街3F，400平方米，租金2.66元均价 洽谈情况：张总来实地考察，之前想开个400左右的，看到项目觉得很有发展前景回去研究商讨，尽快答复我们，报价4元/平，铺位号：F3F-39 917平方米推荐这个位置。 年度租金收益预测 相当于每平方米建筑面积日租金2.75元 * * 谢谢！ * 模式一：所有店铺直接面向中庭 特点： 1、规模适中 2、中庭呈直线型或者环形走向，顾客不走回头路 3、黄金小铺和小门脸、大空间的主力店两种铺面形态 4、国内外一线城市的顶级时尚购物中心一般采取该模式 案例1：新加坡VIVOCITY 案例2：韩国PARC1-YEOUIDO 案例3：深圳华润万象城 案例4：上海西郊百联 案例5：北京来福士广场 案例6：北京金融街购物中心 案例7：深圳海岸城 案例9：上海正大广场 模式二：传统百货商店模式 特点： 1、铺位平均 2、中央设置中庭 3、多条购物流线 案例1：横滨地标 模式三：既有线性中庭，又有辅助小街 特点： 1、主中庭沿线气氛热烈，小街较为冷落 2、小街上一般设置日用零售 房市金碟 案例1：北京新中关购物中心 房市金碟