2011年佛山三水北江明珠营销总案讲解.ppt

新明珠地产项目 注：2009年全区实现地区生产总值478亿元，增长17.5%；2010年上半年GDP预计262亿无， 增长18.1%。未来发展目标，贯彻实施“321腾飞计划”，到2013年底全区GDP达到1000亿元。 策略： 要充分利用银行、商会等客户资源进行拓展，确保建立长期的关系。 每次推新货进行客户拓展； 每次拓展必须有全新的利益刺激，包括新的产品、团购优惠、活动邀请等，必须确保新意； 可以利用泛销售等分段，充分利用意见领袖的作用； 拓展除了产品销售传递，还应该着重于形成“被拓展单位”话题。 科技让居住更舒适 推货策略——推售分期财务分析(方案二) 方案二基本指标及财务分析 　 66% 项目盈亏平衡点 含地价及建设投入 130000 项目总投入（万元） 建设投入（含地下室） 81000 项目建设投入（万元） 含地价 -9000 一期盈亏平衡点 含地价 84300 一期总投入（含地价）\万元 含商铺销售6000万 47% 一期盈亏平衡点 　 35700 一期建设投入（万元） 　 35700 5800 6200 5100 18600 投入（万元） 　 84800 24200 18700 19800 22100 总金额（万元） 　 6700 6500 7200 6600 6700 综合售价（元/平米） 　 1106 288 230 260 328 总套数（套） 　 126208 37120 26116 29970 33002 面积（平米） 备注 合计 四期 三期 二期 一期 分期 结论：1、东区销售约47%可平衡一期建设成本（不含地价）； 2、项目一期住宅及商铺完全销售不能平衡一期建设费用及土地成本，缺口约为9000万元； 3、项目约需投入2.4亿建设费（不含地价）用可运作整个项目； 4、东西组团住宅、商铺及车位销售至66%可平衡整个项目建设及土地成本。 2011三至四季 2012上半年 2012下半年 2013年 2014年 推 货 铺 排 市 场 因 素 工 程 要 求 9月入市：首推9、10、11座，建立热销，抢占市场。元旦前加推6、7、8座部分单位 在售货量去化率达70%以上，2012年5月，5、6、7座承接入市。在5-7座销售50%时，预计7月推出情景，11月承接推出3、4座楼王单位 2013年4月作为指标线，东组团整体销售进度超80%，西组团于年内二季度启动 市场放量，河口片区成市场重点，区域以高值产品为主，性价比上优势明显。中小户型低值产品将热销 区内主力对手项目接近整体后段，中高端市场出现缺口。中心区项目以高容积小户型产品为主力。二期产品品质立体化以及情景洋房有力冲击市场 区内公建配套与交通等大规划渐趋完善，项目结合其进度档次走高。楼王单位与情景洋房进入黄金销售周期。 销售中心于7月投入使用。中轴展示园林、沿街立面、东南角广场、情景洋房开盘前两个月展示。 12年5月6座板房展示，10月初中轴园景完成 1月份3座板房展示一季度东组团基本完工西组团二季度内形象启动 推货策略——推售分期安排(方案二) 8.67亿 总资金量 1106套 总货量 7.8亿 7.20亿　 6.20亿 4.40亿 2.99亿 1.78万 累计划度 90% 83%　 71% 51% 38% 22% 去化率 1.0亿　 1.80亿 1.41亿 1.21亿 1.78亿 资金回笼 东组团整体达90% 3、4、5座约80%　 1、2座及情景70% ，3、4、5座约40% 6、7、8座约90%，1、2座及情景30% 年底前9、10、11座90%。6、7、8座约50% 80% 销售进度 　 　 约2.43亿 约2.05亿 约1.97亿 约2.23亿 货量总值 　 　 续推3、4、5座 　 　 续推1、2座及情景约230套单位 续推6、7、8#约260套部分单位 首推9、10、11座，328套单位 在售货量 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 12月 11月 10月 9月 　 2013年 2012年 2011年 　 推货策略——东组团销售进度评估（方案二） 推广策略——推广原则 1、品牌先行、区域先行（前期） 2、旺销次之、狂炒升值（开盘期） 3、卖点直激、分类营销（旺销期） 4、公关活动、提升人气（旺销期） 5、压轴精品、炒作现楼（清货期） 2011.1 2011.2 2011.3 2011.4 工程 动工 品牌 专题策划 公关活动 软文4篇 T牌6块以上 明珠会蓄客 游艇看北江 推广策略——前期（2010年3-4月） 外展 网络软文4篇 外展 外展蓄客 北江新城成就展 佛山日报 1阶段 北江新城专刊 问题：新明珠品牌如何跨行业