主流企业拿地策略及城市投资机会分析_50页_中指讲解.ppt

当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析 中国指数研究院 CREIS中指数据 2010年8月 1.3 广州供应：1-7月完成情况一般，后期供应将加大 2010年楼市处于调整阶段，政府推地颇为谨慎。1-7月广州（十区）仅推出9宗住宅用地，其中原金沙洲“地王”因故暂缓出让。在供应有限的情况下，土地成交颇少，1-7月广州仅成交7宗居住用地。按照计划，广州在余下的几个月需完成400多万平米的住宅用地出让，即土地供应高峰集中在下半年。 1.3 广州供应：2010年出让地块分析 根据2010年广州居住用地计划看，市中心有20多宗住宅用地将出让，天河和白云地块都处于区域边缘地带。近郊四区有10多宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺地块都位于热点开发板块；萝岗地块位于中新知识城，未来的发展潜力大，不过因占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资金实力。 从各区居住用地用地面积出让比例看，近郊四区的土地供应约七成，其中萝岗地块所占比例高达四成，番禺地块比重接近二成，南沙和花都地块各占4%和3%。中心城区只有天河和白云区的土地供应超过一成。 1.7 广州地价走势 2009年6月，广州住宅用地溢价率高达154.18%，此后，住宅用地溢价率不再超过100%，特别是2010年以来，广州出让的住宅用地基本以低价成交。不过，2010年6月份，虽然楼市仍处于低迷时期，但由于出让土块具有绝佳优势，广州住宅用地再次翻倍成交。 1.11 机遇：新社区、三旧改造为企业带来新机 自2006年来，针对狂升的房价，广州大力推进新社区的建设，并引入社会力量进行建设。2010年广州有3个新社区打算通过招标方式引入社会力量建设，只是3%的微利可能难以引起企业的兴趣，但在楼市不景气的情况下，做保障房项目的风险比较小。 2010年广州全面启动“三旧”改造，这将为广州新增高达300多平方公里的建设用地。优质的土地资源让不少开发商抢先涉足。目前，富力、合景泰富、新鸿基、保利已投入到城中村改造中，合生创展、时代、奥园等开发企业也传出有意涉足的消息。“三旧”改造工程为广州房地产发展带来全新的机遇，开发企业可通过参与，提高影响力，扩大经营规模。不过，由于改造涉及拆迁补偿问题，开发周期会比较长，这就要求企业好好权衡。 2.2.4 具体建议：迅速判断最新推出地块价值，把握投资机会 企业重点关注城市新推出地块较多，如何迅速判断地块价值，提高拿地决策的效率和科学性，对企业把握投资机会至关重要。通过地块周边历史成交地块和项目销售情况，能够迅速判断地块价值。 图：金沙洲B3725D01地块 数据来源：CREIS中指数据-土地库 2.2.4 具体建议：考察周边地块从地块到项目情况 从地块规划到产品特色，能够反映该区域项目特点和销售习惯。考察从地块到项目的情况，对于把握产品特点和潜在消费群体至关重要。 图：金沙洲B3725D01地块建成项目为金域蓝湾 数据来源：CREIS中指数据-土地库 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究 目录 3. 城市投资吸引力分析的意义 城市是房地产市场的载体，房地产市场是城市的重要标志与内容。房地产市场是城市竞争力的重要因素之一，如何确保城市房地产的持续健康发展，如何维持和增强城市房地产开发投资的持续吸引力，成为各城市关注的议题。对开发企业和投资商而言，在市场不确定性增大的2010年，如何评价各城市的房地产市场开发投资吸引力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为影响企业未来持续快速发展的战略性问题。 中国指数研究院从开发商和投资商的角度出发，从市场规模、成长速度、潜在需求、供求对比4个方面，全面分析城市内部不同物业类型房地产市场自身成长能力，结合对城市房地产市场投资环境的考察，对该城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价。 “中国城市房地产开发投资吸引力研究报告”是中国指数研究院自2003年以来持续开展的一项重要研究课题。本研究对于引导房地产开发企业和机构投资者跨区域开发投资、选择城市及其最佳进入时机，以及房地产开发产品结构的调整具有重要的现实意义。 3. 城市投资吸引力理论框架 3. 城市投资吸引力评价指标体系 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究 目录 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究 目录 1. 供应增加，市场理性，土地价格稳中有降 住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。 后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。 1.1 供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力 通过下表可以看出，2010年已过去2/3，但一些城市住宅用地实际供应量仍不足计划