第一章房地产经营与管理绪论讲解.pptVIP

Company Logo Collateralized Mortgage Obligations, CMO 在住房抵押贷款证券化的发展过程中，MBS也演化出不同的类别。最简单的MBS形式为过手MBS，这种证券按照投资者购买的份额，将抵押贷款资产池所产生的本金与利息收入原封不动地转移支付给MBS的投资者。过手MBS按照抵押贷款池中贷款的不同类别又可以分为住宅抵押贷款担保证券（RMBS）和商用不动产抵押贷款担保证券（CMBS）。在过手MBS中，投资者购买的MBS不存在级别和偿付顺序的差异，若资产池中的贷款出现违约，所有投资者都承受损失。这样的MBS构造不能满足不同投资者的风险收益需要，因此，分层技术被引入MBS构造过程中，把资产池中的抵押贷款按照偿付顺序、违约率不同分层、重组，形成风险收益等级不同的债券，由信用评级机构对这些债券评定风险等级，以满足投资者的需要，从而产生了抵押贷款担保凭证（CMO）。 Company Logo 除了上述的MBS和CMO，市场上交易的还有分割的MBS。资产池中的抵押贷款带来的现金流可以分为两部分，一部分用于本金的偿还，一部分用于利息的偿还。将这两部分现金流分割，形成以利息收入为担保的抵押贷款担保债券（IO）和以本金偿还收入为担保的抵押贷款担保债券（PO），则称之为分割的MBS。 Company Logo （2）金融业对房地产业发展的作用： 房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用 C1、C2代表两个时期的消费，Ω(ω1,ω2) 表示家庭的禀赋，G (g1,g2)代表一个消费束。 在没有信贷市场的条件下，家庭只能消Ω(ω1, ω2)其效用为U’。存在信贷市场时，家庭的消费束为G (g1,g2),家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费ū，效用为ω1g1,且ūU’。 Company Logo 房地产信贷是房地产业发展的动力 房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障 房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障 金融业促进房地产投资多元化 股权融资 投资基金 抵押贷款证券 Company Logo §1.3 房地产开发与经营概述 1.3.1 房地产开发与经营的含义 房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的 法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、 信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建 设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一 系列经济活动。 这一概念包含两层含义： 房地产开发与经营是一个系统的过程。 房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。 Company Logo 房地产开发经营的区域性 房地产开发经营活动的长期性 房地产开发经营活动的资金密集性：顺驰地产被收购 房地产开发经营活动的高风险和高收益性 房地产开发经营活动的政策性 1.3.2 房地产开发与经营的特点 活动协调的复杂性 项目操作的复杂性 房地产开发经营活动的复杂性 Company Logo 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 房地产开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 Company Logo （1）政府 其主要职能有三个方面： 通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控 通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控 对房地产开发与经营活动进行监督管理 （2）房地产开发主体 房地产开发企业 房地产开发个人 （3）土地使用权人 土地征收、拆迁 通过二级市场购置土地使用权 与原土地使用权人进行合作 如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委 Company Logo （4）投资主体 投资主体投资房地产开发经营有两种方式： 通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售 （5）金融机构 如：银行、信托投资公司等 （6）建筑承包商（施工单位） 房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、 投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者 Company Logo （7）专业顾问 建筑师 工程师 会计师 造价工程师或经济师 房地产估价师及房地产经纪人 律师 营销与策划人员 （8）消费者 房地产商品的最终使用人 房地产开发经营活动收益的最终实现者 Company Logo §1.4 房地产市场及其运行规律 1.4.1 房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所