楼宇管理讲解.pptVIP

* * * * * （1）地理位置要求高。现代化的办公楼多数建在以经济、贸易、金融和信息为中心的大中城市。这些城市的经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功率高，交通便捷，面谈方便等，所以吸引众多的企业在这些城市设立公司和办事处。特别是城市的中心地段，交通方便，各类商业服务设施齐全，既利于办公人员的上班，又有利于贸易的谈判和开展。 （2）建筑档次高。现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，不仅外部有自己独特的建筑风格，而且内部都配有先进的设施和设备，能为客户提供一个舒适的工作环境。 （3）功能齐全。现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，因而能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要。 （4）多由专业物业管理公司管理。办公楼由于其档次高，设施设备复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理。同时由于大多数办公楼是以出租为主，物业的出租经营收益的高低是物业的生命线，而出租经营收益的高低与物业管理的好坏休戚相关。因此，很多办公楼的物业管理公司有被委托代理出租的责任。对这样的物业管理公司来说，为业主获取最大的利润是其全部工作的出发点和落脚点，其所有工作都应围绕这个目标。 * （1）营销管理。营销管理是保证办公楼经济效益的一个基本组成部分，营销管理的好坏也是衡量物业管理水平的首要的也是终极的指标。 （2）前台服务。前台服务是物业管理引入宾馆管理工作的结果。由于现代化办公大楼规模大、客户多，来往联系业务的人很多。有很多事情，如客人问讯等工作量相当大，光靠大堂指示牌和门卫难以应付众多的问讯者。因此将宾馆总台式服务引入办公楼管理，为客户提供一些日常事务的服务。 （3）安全保卫。安全保卫是办公楼物业管理的另一项重要工作，它不仅涉及到国家、企业与个人财产和生命的安全，还涉及大量商业机密的安全。办公楼的安全保卫工作主要包括中央监控、前后门警卫和大楼巡逻等。 （4）消防。消防是大楼安全工作的重要内容。要做好消防工作，一定要做好以下几项工作：第一，加强领导，建立消防组织。要有专门的领导负责消防工作，并设立防火委员会，配备专职和兼职的消防人员，明确职责，接受培训和进行演练；第二，安装完备的消防设施，并进行日常的维护，使之处于完好状态；第三，建立完善的消防制度和规定，并严格贯彻执行。 （5）设备设施管理。办公大楼各种设备的正常运转，对保证大楼的正常使用非常重要。只要某一设备出现故障，就会对承租人的工作和营业带来不利影响，也给大楼及物业管理公司的声誉造成不好的影响。 （6）保洁管理。办公大楼内外的清洁工作对大楼的形象、物业管理公司的声誉、以及大楼的租金收入都有重要的影响，因此不容忽视。办公大楼进出人员多，人员的层次相对较高，因此对物业保洁的要求就高。承租的各家公司，将办公大楼的形象也看作自己公司的形象，这都要求保洁工作达到相当高的标准。因此，保洁工作必须由专职的队伍负责，可以是本公司的保洁人员，也可以通过发包，聘请专职的保洁公司提供服务。保洁工作必须定人、定时、分区包干，对不同的部位和区域有不同的清洁标准，并要有严格的检查、考核制度。 * * * * * （1）资本投资量大。建立一个工业物业，除了工业厂房以外，还有办公用房、生活用房和各种公共及服务设施，这些都需要很大的投资。 （2）流通性差。工业物业由于其特殊性以及一些工业物业的规模性，使得工业物业在市场中成为一种交易缓慢的商品。这种物业的非流动性增加了所有人的投资风险，由此，也使得所有人对工业租赁者提出更多的要求。 （3）有较长的租赁期。由于工业生产的特殊性，工业物业的租赁具有较长的期限，一般为10~15年，甚至更长。这是由于机械的搬运与设备的安装保养需要巨额的花费。因此频繁地更换厂址是不现实和不合算的。物业管理者为自己所管理的物业选择合适的租赁对象，是其作为工业物业管理者最重大的责任。 （4）建筑外形要求不高，建筑用材标准不高，多建立在城市边缘地区或郊区。 * （1）生产用房的管理是工业物业管理的重点。由于各生产企业都有其特殊的行业特点，专业性很强，因此管理者要了解不同行业的有关知识，有针对性地制定具有权威性和约束力的管理规定，保证生产的正常秩序。 （2）水、电、煤气等资源的确保供应。工业物业是要保证生产的正常进行的，特别是有些企业，其产品生产的过程要求不能停顿，因此任何的断电、断水、断气都会给生产带来重大损失。因此保证水电煤气的正常供应应是工业物业管理工作的关键工作之一。 （3）辅助配套管理工作复杂、难度大。生产的进行需要配套部门的工作。例如门卫、餐厅、浴室等都要服务、受制于生产。同时对有毒有害、易燃易爆物品的管理运输，三废的排放和处理都要制定严格的管理办法和监督措施，并组织协调，积极配合生产的正常进行。 （4）物业易损耗，维修