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房地产项目投资与融资 重庆大学建设管理与房地产学院房地产系 2014年12月 目录 1项目概况 5 1.1概述 5 1.2周边配套 5 1.3交通状况 5 2项目所在区域的房地产市场分析 6 2.1房地产开发投资状况 6 2.2商品房施工、销售情况 6 2.3楼盘情况 7 东部板块 7 中部板块 7 西部板块 8 3项目投资与融资分析 9 3.1项目投资估算及用款计划 9 3.2项目资金筹措与借款及利息分析 9 4项目销售收入分析 10 5项目财务评价 10 5.1盈利能力分析 10 5.2清偿能力分析 10 5.3资金平衡分析和资产负债分析 11 6项目不确定性分析 12 6.1盈亏平衡点分析 12 6.1.1盈亏平衡点数值求取 12 6.1.2盈亏平衡点分析 12 6.2敏感性分析 12 7主要结论 14 8主要附表 16 1项目概况 1.1概述 渝中区是重庆市政府驻地，是重庆的政治中心。全区水陆域面积23.71平方公里、其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、78个社区居委会，常住人口63.9万，日均流动人口30万人次以上。全区常住人口为63.9万人，占全市常住人口的2.18，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江，与南岸区水域相邻；北面濒临嘉陵江，与江北区水域连界；西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。2012年，渝中区城市道路铺装总面积为285.8万平方米；排水管道总长度为192公里；公共厕所总数为180个；停车场总数为554个；停车泊位总数为49816个。至2012年底，渝中区普通中学14所，职业中学2所，小学32所。 2项目所在区域的房地产市场分析 2.1房地产开发投资状况-2014上半年房地产、固定资产投资状况 年份 房地产投资（亿元） 亿元） 投资投资 009 73.1 151.5 48.25% 2010 105.4 198.5 53.10% 2011 115.7 250.1 46.26% 2012 152.4 302.6 50.36% 2013 196.5 274.4 71.61% 2014（1-9） 145.9 216.9 67.27% 从数据上来看，2009-2012年，渝中区房地产投资占固定资产投资的比重基本稳定在%，-2014年明显较上两年有所提升政府“提速推进全域渝中建设”“进一步完善城市基础设施功能”“加快完善都市核心功能，提升城市发展水平”宏观目标是分不开的。估计渝中区房地产投资投资有望达到%。 2.2商品房施工、销售情况 年份 商品房施工面积万） 销售面积万） 住宅 写字楼 商业营业 合计 住宅 写字楼 商业营业 合计 住宅 写字楼 商业营业 合计 2009 540.5 69.0 共计2.2 71.2 35.2 2010 549.54 88.4 共计9.9 98.3 60.4 11.8 72.2 2011 636.4 70.0 15.5 3.7 95.5 52.5 21.08 13.42 87.0 2012 624.4 75.0 11.6 14.7 102.3 61.53 16.62 18.45 96.6 2013 276.3 135.1 196.9 722.2 51.0 9.7 4.8 72.5 52.9 13.41 16.69 83.0 2014 2009年到，商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额基本上呈逐年递增的趋势数据显得有些特殊，商品房销售面积施工分别为%、%、%、16.38%，而此比例仅为%。对于会出现这样的情况，我们小组也没有的答案也没有花时间去有金融、政策等方面的。还有一问题销售面积和施工面积之间的差距比较大，因为数据不全，我们没有销售面积，开发建设期位那么从这样的数据来看，市场中商品房的存量还是蛮大的。 东部板块 、、望龙桥、南纪门、七星岗区域面积，是渝中区的开放门户，地理位置十分优越，处于嘉陵江与长江的交汇处。，区域内商务楼宇平方米，其中空置面积平方米，将新建平方米，可改造平方米。，在售（包括新房、二手房）共，均价/㎡。 街道 朝天门 解放碑 望龙桥 南纪门 七星岗 套数 11496 3010 21 14 1957 均价（元/㎡） 9965 7947 8003 7228 6797 中部板块 、两路口上清寺、大溪沟街道，区域面积，渝中区的活力枢纽到，平方米，其中空置面积平方米，将新建平方米，可改造平方米。，在售住宅共均价 街道 菜园坝 两路口 上清寺 大溪沟 套数 459 1276 480 304 均价(元/㎡) 7083 6474 6330 6328 西部板块 化龙桥、大坪、石油路街道，.06