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旅游地产综述 海南旅游地产发展综述 旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型 旅游景点地产 旅游商业地产 旅游住宅地产 在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。 依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二居所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一居所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。 在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。 休闲度假公寓 度假别墅 产权酒店 分时度假酒店 √ 两大 特 征 ?养身度假、交易、身份象征三者紧密结合 不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。 旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。 第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。 ?房地产开发与配套服务软硬兼施 除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。 旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。 配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 四个要素 产业要素 资源要素 功能要素 营销要素 旅游业 房地产业 紧密联系相互依托 可利用地产 旅游资源 利益因子 家生活延伸 产权 时权 投资者 休闲消费者 第一居所、第二居所…… 类型 概念描述 特点 典型案例 旅游景点地产 在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。 增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。 上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。 旅游商务地产 在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。 以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。 海南博鏊等。 旅游度假地产 为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。 “第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。 佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。 旅游住宅地产 与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。 提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。 杭州宋城的山地别墅等。 旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类： 依托自然资源，我们的切入点 类型 概念描述 特点 典型案例 滨湖类 主要依托的是现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等 依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大； 项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系； 在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大； 项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高； 滨湖资源的“可再生性”，使得项目易被嫁接和复制； 中信太湖城，千岛湖开元度假村 滨海类 主要依托的是海体资源，如海南的亚龙湾，青岛、大连等沿海城市 产品线日趋丰富； 产品形态多样化； 产品档次更趋向高端； 半山半岛 温泉度假 主要依托的是温泉资源 由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属性，因此可以真正作为配套的内容融入到大配套的概念中，易于以温泉为核心进行资源的整合与配套的完善； 昆明温泉山谷 滨海类项目是我们的切入点 按项目受众广度和类型不同，可分为： 项目功能分区明确，物业类型齐全，周边资源丰富，几乎覆盖了滨海度假应有的所有产品，别墅、公寓、酒店、游艇、温泉、SPA、商业等 热点区域 热点因素分析 三亚 在三亚的购房人群中，逾80%是岛外和国外人士，其中长期栖居者占50%，短期度假和投资者各占25%。但三亚湾的房价与香港、夏威夷等相比则相差5-10倍，将享有更广阔升值空间。每年春节黄金周，春节期间，亚龙湾的五星级自由人客房此时涨到10000元，三亚湾的四星级也在4800元以上，三星级达到4000元，价格是往日的数倍。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础，买房