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物业的概念 物业：是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。近年，随着物业管理业务领域的拓展，公园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等皆已成为物业管理的对象，因此，物业的概念有时被延伸至一定的空间场所。 物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。因为物业指的是单元性的房地产，所以一般它有明确的范围、确定的权益和价值。 物业的性质 1. 物业的二元性 2．位置固定性（不可移动性、地区性） 3．形式上的多样性 4．使用上的长期性 5．价格高位性 6．保值、增值性 1.物业的二元性 物业的二元性是指物业有土地和建筑物两大构成部分，兼有土地与建筑物两方面的物质内容，这是其常态表现。但这并不排斥单纯的土地或建筑物也可称之为物业。物业的二元性一般是其它商品不具备的 2．位置固定性（不可移动性、地区性） 由于土地具有位置固定性，建筑物固着在土地上，所以物业具有位置固定性。物业的位置固定性主要是指其空间位置的不可移动。这一特性也派生了物业的地区性、个别性和有限性。因为空间位置不可替代，所以没有两宗完全相同的物业（纵使两栋建筑物由同一建造单位，以相同的建筑设计、材料和标准建造，在同样布局安排、大小的院落，外观看上去一模一样，也因为具体坐落位置不同，周围景观不同，两宗物业实质上还是不同的）。这一特性，也使得物业的使用、交易受到严格的限制，难以用一般等价物替代。 3．形式上的多样性 由于物业的建造不同、位置不同、功能不同、环境条件不同等，形成了物业形式上的多样性，即每宗物业在区位、类别、品种、规格、结构、式样、品质及权能等方面都有区别于它宗物业的地方。这一点也决定了物业价值和价格确定的复杂性，导致物业估价作为一种专业知识和技能成为物业市场的必需。 4．使用上的长期性 物业使用寿命的长期性有两层含义，其一是物业构成要素之一的土地一般意义而言具有不可毁灭性（其标示的空间地理位置是永存的）；其二是地上建筑物的自然寿命短则十几、几十年，长则数百年，经久耐用。需强调的是，物业自然寿命的长期性可能受到法律、政策的制约。如在我国大陆，城镇土地一次性出让的使用期最长不能超过70年，这就意味着对某个具体的使用者来说，物业的使用期是有限的。物业使用的长期性决定了物业交易形式的多样性（出售、出租、信托等），出租与出售一样，成为物业商品交易的一种主要形式。 5．价格高位性 由于土地资源稀缺，房屋建筑规模大、配套多、建造周期长，使得物业开发建设投资巨大，加之物业的用途广泛、使用期长，决定了物业价值高昂，非一般商品能比。需要说明的是，由于使用期限、权项的限制，对一个具体的物业拥有、使用者而言，在某一时期内物业的价值可能不高。 6．保值、增值性 物业的保值、增值性指的是投资或拥有物业能克服通货膨胀或拥有其他物品因为时间原因所致老化贬值的影响。具体地说，就是投资拥有一宗物业一定时间后，变卖该宗物业所抽回的资金完全能购买到或多于当初投资金额可以购买到的同等实物或服务水准。 物业的保值、增值性主要源于其组成要素之一的土地是相对稀缺的天然资源，随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人们生活水平的提高，对其需求日益增加，必然引起增值。而作为其另一组成部分的房屋建筑，因为是人工产品，随着时间的推移、科技的进步和人们观念的改变反而可能是贬值的。需要指出的是，物业的保值、增值作用是有条件的（政局稳定、经济发展平稳促使需求增加）。同时，因为我国大陆实行的是土地有偿有限期使用制度，对某一具体的土地使用者而言，土地会因为临近使用截止日而逐渐减值。 另外，由于物业不可移动、价值量大、与生产、生活密切相关等，还使得其有易受政策限制，拥有、使用、交易与法律活动密切相关，等迥异于其它物品的一些特性。 1、业主的含义 业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 物业与建筑上讲的业主本质上是一致的，都是指物业（产权）所有者，房屋租赁人不是业主 2、业主的权利 所有权 对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。 共有权 业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车