2011年6月沈阳崇山华府营销策划方案221P资料分析.ppt

售楼处看房需提前预约 专人电话预约，除事先了解每位客户的基本资料外，还询问客户的参观时间段、交通工具、人数（是否有小朋友或者宠物）、喜爱音乐、杂志、香氛味道、电影、饮品及食品类型等，务求预先定制不同的接待环境 STEP1:电话预约 物管管家开车门迎宾，管家助理端湿毛巾，专职管理员代客泊车，门童为客户开门，销售顾问热诚接待。如有小孩或宠物，可设专门宠物托管中心。进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点，每款茶点根据客户的喜好特别定做，让客户彻底放松身心。 STEP2:尊贵服务 人性化的车牌号遮挡牌功能 利用售楼中心的影音室，滚动播放项目宣传片，务求带给客户震撼的视听效果，成功塑造项目高端形象 STEP3:动态展示 乘坐观光车，游遍比风景区更美的地方，不遗留任何一道风景线 STEP4:园林之旅 欢迎驻足在每一个为你而设的角落 让你在仙境中忘记时间的流逝 STEP5:情景园林 在样板房不同分区设置不同场景，邀请专人在书房绘画，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，甚至举行室内party，利用每一个真实情景，向客户展现项目的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理为客户端上热饮及食品，客户可随时体验生活。 STEP6:情景板房 企业家CLUB 摒弃常规的房地产销售中心，将本案的销售中心打造为“企业家CLUB”。除展示项目信息，更多的展示与项目相关的人文精髓。利用“企业家CLUB”举办各类小众活动。 赖特旧照片 古董吊钟 老式留声机 经典赖特建筑展示 肆、营销执行篇 2011年销售目标总额 5亿元 任务目标分解 别墅销售额 约 3.1亿 公寓销售额 约0.75亿 高层尾盘销售额 约0.45亿 商业销售额 约0.5亿 车位销售额 约 0.2亿 价格定位 产品类型 销售均价 别墅 20000元/㎡ 公寓 LOFT：12000元/㎡ 普通产品：8000元/㎡ 高层 8000元/㎡ 商业 15000元/㎡ 车位 20万元/个 比较周边竞品价格，结合项目自身综合素质，对各类型产品初步定价 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 各类型产品销售任务 别墅 公寓 高层 车位 商业 明线 暗线 销售约15500㎡，销售额约3.1亿元 LOFT销售约3200㎡，销售额约0.38亿元, 普通产品销售约4600㎡，销售额约0.37亿 销售约5600㎡，销售额约0.45亿元 销售约100个，销售额约0.2亿元 销售约3300㎡，销售额约0.5亿元 楼号 面积 套数 T01 1992 8 T02 2440 10 T03 2440 10 T04 2440 10 T05 2440 10 T06 2440 10 T07 2440 10 T08 2440 10 T09 7836 33 合计 26908 111 别墅及小高层可售情况 T01 T02 T03 T04 T05 T06 T07 T08 T09 别墅及小高层推盘节奏 第一阶段 第二阶段 第一阶段 第一阶段：T01、T02、T03、T04、T09 临近示范区，环境较为成熟，提升项目形象，促进销售 第二阶段：T05、T06、T07、T08 工程形象完善，有助于进一步提升项目价值 商业推盘节奏 明线：推售高层和公寓底商 暗线：2#楼独立商业招商 明线 暗线 整体推盘节奏 阶段 推售产品 阶段策略 形象导入期 6月—7月 高层剩余房源 商业约5400㎡ 别墅形象导入提升项目整体品质，高层余货走量 开盘热销期 8月—9月 别墅T01—T04、T09 约14700㎡ 别墅持续拉升项目形象 持续强销期 10月—12月 别墅T05—T08约9760㎡ 公寓约9000㎡ 车位120个 主推别墅，通过别墅拉升公寓品质 6月 9月 8月 7月 10月 12月 11月 工程节点支持 7月中旬别墅样板间及示范区开放 9月公寓样板间开放 10月中旬别墅主体封顶，部分楼栋立面呈现 2011年营销阶段划分 形象导入期 开盘热销期 持续强销期 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 阶段营销重点 高层尾盘集中去化； 别墅产品形象导入，提升项目形象； 宽蓄水，强过滤，夯实销售基础 形象概念落于产品，进入实景体验营销； 别墅产品开盘； 公寓产品市场造势并进行蓄水 准现房，提升项目价值感，带动价格的提升； 公寓产品开盘； 形象导入期 （2011年6月-7月） 营销背景：项目市场条件不成熟，无客户基础 营销目标：建立知名度，进行大范围蓄客 阶段主题：寻找1%的成功人士 工作重点： 销售团队组建及培训 建立营销渠道 为下阶段开盘进行蓄客 去化高层剩余产品 营销工作一：销售团队组建及培训 团队组建理念： 房地产业现大部分项目采用坐销或内坐销+外行销的传统模式，这两种模式均存