2013年房地产市场总结和2014年展望资料分析.pptVIP

人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求 家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速 影响购房需求的因素 首付比例 贷款利率和贷款期限 预期收入 住房的居住属性 影响企业投资意愿的因素 资金成本（利率） 预期收益率 对比发现： 资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。 资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。 滞后1.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房） 考虑到剔除保障房后新开工面积滞后1.5年带来的潜在供应、13年新增的土地购置开工、加上13年推盘未去化的累积，我们预计2014年待去化的待售面积同比仍要增长10%左右 2013年房地产市场总结 及2014年展望 集团市场研究部 一、2013年房地产市场总结 二、2014年房地产市场展望 2013年房地产市场总结 调控政策差别化，未来会更加趋于市场化 从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。 地方政府 政策微调 政策点评 温州 本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。 市场表现不佳，政策趋松 芜湖 在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。 市场表现不佳，政策趋松 郑州 未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。 市场过热，收紧限购政策 北京 1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。 2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。 价格上涨过快，平抑房价 营口 2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。 市场表现不佳，政府救市 上海 上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限 房价上涨过快，政策收紧 深圳 出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。 房价上涨过快，政策收紧 广州 “穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。 房价上涨过快，政策收紧 舟山 将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。 市场表现不佳，政策趋松 资料来源：互联网，世联研究 从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势 注：2013年为1-10月数据 从城市来看，一二线城市领跑 从房价来看，一二线城市上涨压力更大 从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热  从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高 商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上 一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧 城镇人均商场面积与国外的对比 从面积段来看，改善型产品适度增加，大户性占比较低 从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15% 从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁 从开发商来看，行业集中度持续提升 业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少 销售梯队差距进一步拉大 房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健 2014年房地产市场展望 经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧 3.2 11月汇丰PMI略微下降至50.4，经济恢复力度有待观察 波罗的海干散货指数底部涨跌反复，出口弱势复苏 美国10期国债收益率每一轮的上升都