智鼎地产浦江花园开发及定位资料.ppt

项目认知 竞争项目研究 客群定位 产品定位 产品规划建议 价格与营销策略 小高层公寓 多层花园洋房 竞争导向 客户导向 价格竞争非常明显，但本案在没有区域优势支撑下，需要通过品质高类型来说服高端客户 拆迁安置客户需求的是总价在他们承受范围内的部分小户型公寓 产品定位 价值导向 综合考虑项目地块面积、容积率要求、项目开发周期和未来宿迁产品竞争的发展方向，可以通过开发混合社区有效降低风险 高层景观公寓 产品定位 产品定位归结 本案产品建议为： 17+1高层、9+1或11+1小高层、5—7层花园洋房等三种物业组合形态 项目认知 竞争项目研究 客群定位 产品定位 产品规划建议 价格与营销策略 产品规划建议 四、立面风格建议 一、启动区规划建议 五、规划及景观设计建议 三、样板展示区建议 六、附加建议 二、户型设计建议 产品规划建议 四、立面风格建议 一、启动区规划建议 五、规划及景观设计建议 三、样板展示区建议 六、附加建议 二、户型设计建议 启动区规划及户型设计建议 如何降低启动期风险 多样化产品启动 产品合理化分布 基本技术指标表 2.1万㎡ 2.2 三期：1万㎡含商业（15亩） 2万㎡ 2.0 二期：1万㎡（15亩） 总用地 容积率 总建面 2.67万㎡（40亩） 1.9 5.1万㎡ 启动期：6666.6㎡（10亩） 1.5 约1万㎡ 为了降低项目启动风险，建议采用多样化产品启动策略。由于项目的整体容积率为1.9，因此结合项目分期，在启动期设定1.5的容积率，以多层花园洋房及部分小高层为主,在后期随项目不断成熟逐步提升容积率，即保证启动期引爆市场，又达到整体开发指标的平衡。 启动区技术指标表 6000㎡ 1.8×3333.3万㎡ （用地） 9+1小高层 4000㎡ 1.2×3333.3㎡（用地） 花园洋房 1万㎡ 容积率1.5 用地6666.6㎡ 启动期总建面 产品规划建议 四、立面风格建议 一、启动区规划建议 五、规划及景观设计建议 三、样板展示区建议 六、附加建议 二、户型设计建议 户型设计建议 注意户型的创新性和对客户群体适应性的把握，在户型设计上首先塑造和竞争品之间的竞争优势； 住宅单体以全向阳单元住宅户型为主。南北通透、明厨明卫，具有良好的日照、通风、采光、卫生条件。户内平面紧凑合理，功能分区明确、动静分离、干湿分离； 客厅、餐厅尽量直接面对观景，空间上相互贯通，视觉上层次丰富； 利用开放式、封闭式阳台以及空中花园等创新性设计带来的赠送面积，提高客户实际得房率和空间利用率，提高产品的综合性价比； 主要户型集中在95—120平米的三房，搭配一定比例的两房和四房，完善项目的产品层次，注意户型面积控制合理。 总体户型配比建议 房型 户型面积 比例 赠送面积 两房 25% 70-88 25% 赠送面积在3-10m2左右，根据各物业类型实际情况在设计过程中具体把握； 三房 60% 20% 150以上 四房 15% 130-138 10% 大型观景飘窗的实用面积 120以上 20% 90-99 108-115 5% 15% 25% 100-105 说明 实用两房 实用三房 经济三房 舒适三房 尊贵三房 舒适四房 尊贵四房 户型设计说明 两房设计说明： 二房控制在90平米以内； 要求餐厅拥有独立空间和直接采光； 带有景观飘窗设计； 通过开敞式阳台有赠送面积…… 三房设计说明： 实用型三房控制在100平米以内，舒适型三房控制在115平米左右； 舒适型三房考虑以端头套为主； 要求餐厅拥有独立空间和直接采光； 带有景观飘窗设计； 通过空中庭院和封闭式阳台有赠送面积…… 四房控制在130平米以上，突出房型的舒适性和尊贵性，拉开和三房、两房的居住和体验价值区间； 四房应加强对观景角度和范围的把握，塑造功能景观与风景哲学的融合； 建议加入入户花园（生态走廊）或保姆房的设计，真正提高大房型的居住体验和尊贵性； 要求餐厅拥有独立空间和直接采光； 四房设计说明 房型 户型面积 （m2） 比例 位置 三房 90-99 20% 中间户 四房 108-115 25% 25% 15% 边户或位置较好的楼栋的中间户； 边户 130-138 15% 中间户及部分边户 100-105 120以上 通过阳台、转角飘窗及中空庭院的设计， 赠送一定面积，提高实际性价比。 多层花园洋房户型 通过阳台、转角飘窗及空中花园的设计， 赠送一定面积，提高实际性价比。 20% 120以上 25% 105-120 采光较好的中间户 20% 95-100 三房 边户 15% 130-150 四房 房型 户型面积（m2） 比例 位置 两房 80-89 20% 边户 小高层户型 可赠送面积（5-8m2