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物业管理理论与实务教案 系别：管理系 授课专业：物业管理 授课教师：物业管理理论与实务课程组 二〇〇五年十二月 第一章 物业管理概述 1.教学目标（6学时） 熟练掌握物业管理的基本内容及物业管理的基本原则；熟悉物业从业人员的必备素质及品德修养 ；了解物业及物业管理的基本特征。 2.教学重点与难点：物业管理的基本内容与原则 3.教学手段方法：采用多媒体课件、录像教材教学；案例分析。 第一节 物业与物业管理 一、物业管理的历程 （一）物业管理的产生与发展 1.物业管理起源于英国。 物业管理作为一种房屋管理的模式，在世界上已有一百几十年的历史。19世界60年代，欧洲的资本主义进入高度增长时期，尤其是英国，对劳动力的需求猛增，大量农村人口涌入城市，使城市原有的各种住房极其设施不堪重负。一些开发商-简易住宅低价-贫民、工人居住。由于设备简陋、环境脏乱-拖欠租金-人为破坏设施-业主利益受损害。-奥克维亚.希尔为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法-行之有效-不仅改善了环境，还缓和了对立关系，很快被其他业主效仿，并引起政府有关部门部门重视。物业管理这一行业从此诞生，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。 2.香港、新加坡的物业管理 香港：由于历史的原因，香港长期受英国的同志，物业管理自然也受其影响，香港的专业物业管理始于20世界60年代，香港当局大力推行“居者有其屋”计划，政府不仅从英国引进物业管理人才，物业管理理论和方法，而且结合当地实行又有所发展。 新加坡：产生和发展同国家的经济发展和城市发展有着密切的管理。1960年2月政府建立了建屋发展局，负责实施政府的建屋计划和统筹物业管理工作。新加坡的物业管理范围很广，除购房和转销直接由建屋发展局审批外，其他业务都在物业公司办理。我国物业管理的全功能、多方位的综合管理服务以及一业为主，多种经营思路无疑是受到了新加坡物业管理的启发，并且，发放住户手册，《住户公约》等做法，也广为我国的物业管理所借鉴。 3.我国物业管理的历程 旧中国的物业管理。20世纪的20年代，我国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬勃发展。房地产业的繁荣带动了物业管理市场。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，可以说是我国现代物业管理的雏形。 计划经济时代的物业管理。1949年后，房屋是福利分配，房屋管理用简单的行政管理办法代替了商品的经营管理，房地产经营活动基本停止，物业管理也随房地产市场一起销声匿迹。 改革开放以后的物业管理。20世纪80年代起，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，房地产经营管理体制的改革步伐加快。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地的复苏，也意味着现代意义的物业管理在中国诞生了。 （二）物业管理的发展条件 1.住房制度改革的深化推动物业管理走向千家万户 2.房地产市场竞争机制的完善使物业更加健全 3.社会需求使物业管理的质和量更上一层楼 （三）物业管理的前景展望 1.巨大的潜在市场 一方面，传统的和非市场化的房屋管理模式纳入到市场的物业管理的轨道中来，将会使物业管理业进一步壮大。另一方面，房地产市场日益扩大，需要现代化的符合国际管理惯例的物业管理。 2.新世纪的社会需求 二、物业与物业区域 （一）物业的概念 物业与物业管理都是随着中国房地产经济体制改革从境外引进的新名词。物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月10日我国第一家物业公司深圳物业公司成立。物业管理是市场经济的产物，是我国房地产改革的必然结果，也是国人生活水平显著提高的重要标志。 1.物业的含义 物业是广东、香港、澳门地区人们对单元性房地产的称谓。 物业（property）不同于房地产（real estate property）、不动产（immovable property）。 物业通常是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 2.分类：根据用途物业可分为居住物业、商业物业、工业物业及其他物业等多种类型 3.物业特征： 固定性； 耐久性； 多样性； 高值性； 权益性。 物业性质（自然属性）：二元性、有限性、差异性和多样性、固定性永久性长期性、配套性 社会属性（经济属性）：权属性、垄断性、商品性-投资性、效用性 （二）物业与房地产和不动产的区别 1.房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的资产 2.不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。 区别：（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体制改革。 （2）适用场合不同：物业是从使用角度讲。房地产、不动