东方万万物业管理方案2015解析.docVIP

东方·万万尊邸物业管理方案 编制单位： 编制时间：2014年12月18日 物业管理难度及重点分析 项目情况（设备参数） 序号 名称 单位 数据 1 地上总建筑面积 ㎡ 29828.16 1.1 酒店公寓 ㎡ 175518.64 1.2 商业 ㎡ 16888.91 1.3 物业管理用房 ㎡ 464.56 1.4 开闭所 ㎡ 168.96 2 地下总建筑面积 ㎡ 54310.52 2.1 地下机动车库面积 ㎡ 33174.72 其中人防面积 ㎡ 9952 2.2 地下非机动车面积 ㎡ 11183.80 3 机动车停车位 辆 1105 3.1 地上车位 辆 75 3.2 地下车位 辆 1030 4 电梯 台 4.1 扶梯 台 3 4.2 直升梯 台 21 5 出入口 5.1 人行出入口 个 2 5.2 消防通道 个 2 序号 类型 楼幢 销售套数 销售面积 交付时间 1 公寓 1 604 31926.62 2015.06.30 2 公寓 2 572 29896.56 2015.12.31 3 公寓 3 259 16103.15 2016.06.30 4 公寓 4 204 12950.52 2015.06.30 5 公寓 5 628 32269.48 2015.12.31 6 公寓 6 628 32357.5 2016.06.30 7 商铺 1--6 261 16462.6 2016.06.30 总计 　 　 3156 171966.43 　 一、底商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾 东方·万万尊邸组团规划总建筑面积29.8万平方米，其中商业建筑面积16889平方米，规划总栋数6栋，户数为2895户，业户间密集度较高。底商的经营活动对楼上业主的日常生活可能产生一定影响，容易产生矛盾冲突。万万城购物中心开业后，商业街区，居住区因为使用功能的不同，也可能会产生比较尖锐的矛盾冲突。因此万万城底商与高层楼宇业主、购物中心与居住区关系的协调处理将是我们今后管理的重点。我们拟采取以下措施协调处理邻里关系。 1、统一引导规划商业经营项目。 在商铺出租时，从居民生活需求的各个方面考虑，在引进项目时向业户提出合理化建议，引导其合理安排各类经营项目比例、位置、格调，坚持大商场与小铺面相结合，保健与娱乐相结合，专卖店与百货店相结合，金融与商务相结合的原则，既在商业门类上尽量涵盖居民生活的需求，又能让出租方的经济效益得到保证，尽量避免底商经营者与楼上业户发生矛盾。 2、规范商业门店的装修。 在商业门店的装修管理中，抓好装修宣传提示、装修审批、装修检查、违章处理和装修验收五个环节。装修须先向公安消防部门提出消防申报审批的，完工后，须经公安消防部门验收后方可营业。杜绝越线经营等违规行为，防止餐饮油烟污染等扰民的行为发生。 3、严格协议签订。 在商业门面转售、转租时，买受人或承租人须签订万万城《管理规约》、《区域防火安全责任书》等协议，在享受物业服务的权利时，须自觉履行相关义务，使商户和业主友好相处。 二、物业缴费意识薄弱、管理成本控制压力大 根据南京市物业管理市场现状，业户交费自觉程度不够。再加上项目所在地为浦口区，周边的商业氛围和入住群体不足，楼盘周围属于开发的重点区域，附近交通改造，且多数业主属投资沟买，因此在物业管理服务实施初期可能面对入住率不高、收费较难的情况。 在此种情况下我们需要继续保持高品质的服务输出，管理成本压力较大，因此我们考虑以下措施开源节流： 1、将成本控制导入目标管理，做好节流，挖掘可经营资源，广为开源。 2、在交验入住期内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业户的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理费收入。 3、加强社区活动用房的管理与经营。严格管理，强化监督，减少人为损坏公共设施和小区环境现象，以减少维修费用支出。 4、合理安排小区道路照明开关时间，节省公共水电费的开支。我们将全方位为业户提供多项有偿特约服务，既服务于业户，又增加了收入。 另外在增收同时，努力降低成本，反对铺张浪费，从小处着眼，加强物流控制，提高物资利用率。采取有效节能措施，走可持续发展之路。 三、楼宇户外广告控制 如何控制底商户外广告也将是影响项目物业管理品质的重要因素，需提前合理规划。 四、安全防范任务重大 从外部环境来说，项目所在地处于浦口新城区，且随着周围开发进度加快外部施工人员较多，人员繁杂。从内部环境来说，酒店公寓项目紧邻大商业区，因此安全防范任务责任重大，我们必须从一开始就将安全问题提高相当的高度来重视，从建立相关制度开始，一步一步将安全工作深入开展下去，狠抓技防、人防两方