2012案例分析02.docVIP

1. 物业管理企业的设立程序 (1)工商注册登记 (2)物业服务企业的资质审批与管理 2. 物业管理企业的资质审批及管理 (一)物业管理企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理） 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。*设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 3. 物业管理企业的组织形式 物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 *直线职能制 (1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 (2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 物业管理企业组织机构设置的影响因素有哪些？ 物业管理企业组织机构设置的影响因素有企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处的阶段。 物业管理企业组织机构主要包括哪些？ 1.总经理2.人力资源部3.行政管理部4.财务部5.品质管理部6.市场开拓部7.经营管理部8.工程管理部9.安全保卫部10环境管理部。 物业管理企业常见的模式？ 房地产建设单位的子公司或部门2.独立的物业服务企业3.物业管理集团公司。 物业管理企业的特点？ 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体 第一，是独立的企业法人。 第二，属于服务性企业。 第三，具有一定的公共管理性质的职能。 4. 物业管理招标主体与招标方式 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门 物业管理招标的方式 (一)公开招标 (二)邀请招标 5. 物业管理招标的条件 1．主体条件2．项目条件 招标的程序 1．成立招标领导小组 2．编制招标文件 3．公布招标公告或发出投标邀请书 4．发放招标文件 5．投标申请人的资格预审 6．接受投标文件 7．成立评标委员会 8．开标、评标和中标 参加物业管理投标的条件 1．法律法规规定的要求 2．招标方规定的要求 物业管理投标的程序 1．获取招标信息 2．项目评估与风险防范 3．登记并取得招标文件 4．准备投标文件 5．送交投标文件 6．接受招标方的资格审查 7．参加开标、现场答辩和评标 8．签约并执行合同 投标报价的策略主要有： 1 投标的组织策划 2.项目的现场踏勘3.投标文件的编写4.投标报价的策略和技巧5.现场答辩的技巧6.签约谈判的技巧 (1)对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。 (2)密切关注、正确分析竞争对手的报价。 3)补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。 投标人采取的报价技巧主要有： 1)多方案报价 2)保本报价 现场答辩的技巧 (1)应选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的答辩人。 (2)开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。(3)在正式开标时 答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。 签约谈判的技巧 (1)在签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。 (2)慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。如对管辖区域刑事案件、业主(或物业使用人)人身和财产安全损失等的承诺。 (3)预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。 7. 前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据 前期物业服务合同的主要内容 (一)合同的当事人 (二)物业基本情况(三)服务内容与质量 (四)服务费用 (五)物业的经营与管理 (六)承接查验和使用维护 (