上海市房地产行业2008年第一季度研究报告.doc

中国行业季度跟踪研究报告 REAL Estate Industry 正文目录 一季度上海市房地产行业经营环境分析 9 一、一季度上海市经济发展情况分析 9 （一）上海经济实现又好又快开局 9 （二）社会消费品零售总额增长16.9％ 9 （三）全社会固定资产投资增幅趋缓 9 （四）企业家信心创新高 10 二、一季度信贷金融环境分析 11 （一）一季度信贷增幅显著回落 12 （二）紧缩信贷政策仍将延续 12 三、3月份国房景气指数小幅回落 12 四、3月全国70个大中城市房屋销售价格概况 14 （一）3月新建商品住房销售价格概况 14 （二）3月二手住房销售价格概况 14 （三）3月非住宅商品房销售价格概况 14 第二章 一季度上海市房地产投资情况分析 18 一、一季度上海市房地产开发完成投资情况 18 （一）上海市房地产完成投资情况分析 18 （二）上海市房地产开发季度完成投资情况 19 二、一季度上海市房地产投资结构分析 21 第三章 一季度上海市新建房屋销售情况分析 23 一、一季度上海市新建房屋销售面积分析 23 二、一季度上海市新建房屋销售额分析 24 三、一季度上海市各类新建房屋平均价格状况 26 第四章 一季度房地产行业及金融政策分析 29 一、国务院组建“住房和城乡建设部”深入住房改革 29 （一）事件 29 （二）政策背景 30 （三）政策影响 30 二、财政部、国家税务总局降低保障性住房税率 31 （一）事件 31 （二）政策背景 32 （三）政策影响 32 三、《经济适用住房开发贷款管理办法》支持住房保障建设 33 （一）事件 33 （二）政策背景 35 （三）政策影响 35 四、《关于促进节约集约用地的通知》促进集约用地 37 （一）事件 37 （二）政策背景 39 （三）政策影响 39 五、上调存款准备金率，从紧货币政策抑制房地产信贷 40 （一）事件 40 （二）政策背景 40 （三）政策影响 40 六、商务部进一步防止热钱炒中国楼市 41 （一）事件 41 （二）政策背景 41 （三）政策影响 42 七、证监会禁止开发商IPO募资用于囤地 42 （一）事件 42 （二）政策背景 43 （三）政策影响 43 八、行业政策导向分析与预测 43 （一）继续贯彻从严从紧的土地政策 43 （二）金融调控政策依然从紧 44 第五章 一季度上海市房地产行业各细分市场分析 45 一、上海市土地市场分析 45 （一）上海市土地市场长期供需分析 45 （二）上海市土地市场短期供需分析 46 二、上海市住宅市场分析 47 （一）上海市新建住宅长期供需分析 47 （二）上海市新建住宅短期供需分析 49 （三）综合评述 50 三、上海市办公楼市场分析 51 （一）上海市新建办公楼长期供需分析 51 （二）上海市新建办公楼短期供需分析 53 （三）综合评述 54 四、上海市商业营业用房市场分析 55 （一）上海市新建商业营业用房长期供需分析 55 （二）上海市新建商业营业用房短期供需分析 56 （三）综合评述 57 第六章 一季度房地产企业经营情况分析 59 一、上市房企07年年报公布 59 （一）收益房价上涨，房地产企业业绩大增 59 （二）08年房地产上市公司整体业绩能够保证 59 二、剖析万科降价现象 60 （一）万科降价历程回顾 60 （二）万科降价影响分析 61 三、恒大地产中止上市 61 （一）恒大地产招股受阻 61 （二）恒大地产公司背景 62 （三）多家开发商欲赴港上市 62 （四）上市受阻影响开发商资金链 63 四、开发商可投资工业地产 63 （一）万通实业投资工业地产 63 （二）工业地产风险与机会并存 64 五、房地产企业经营前景预测 64 （一）个别开发商可能会面临财务问题 64 （二）开发商并购机遇显现 65 第七章 一季度上海市房地产行业投资项目分析 66 一、汇景名苑（一期）项目 66 二、上海燕京大厦项目 67 三、上海南汇新场镇20街坊综合发展项目 68 第八章 一季度上海市房地产投资资金筹措情况分析 69 一、上海市房地产开发到位资金情况分析 69 二、上海市到位资金来源分析 70 三、到位资金满足裕程度分析 71 第九章 一季度房地产行业风险管理研究 73 一、警惕个人房贷比例过高 73 （一）我国和美国房贷市场的比较 74 （二）按揭“断供”压力增大 75 （三）宏观经济形势加剧房贷风险 75 二、商业银行个人住房信贷风险管理分析 76 （一）个人住房信贷存在的主要风险 77 （二）风险防范措施及对策 79 三、顺驰假按揭警示信贷风险 81 （一）假按揭概述 81 （二）假按揭发生概率较大 82 第十章 一季度银行个人住房贷款业务研究 85