物业公司和业主关系十大困局详解.doc

物业公司和业主关系十大困局 当物业公司和业主在中国磕磕绊绊地走过四分之一世纪之后，我们惊讶的发现，我们的物业管理依然还在蹒跚学步。在吹毛求疵的业主与身份模糊的物管公司之间，尽管看上去近在咫尺，不绝于耳的抱怨、指责、批评和谩骂却使这短短的距离成为万水千山。 　　业主需要选择什么样的物管公司？物管公司在恪守商业原则的同时又如何履行高效的服务？追寻这个问题的答案与每一个人都息息相关。与西方发达国家的物管水平虽然有着至少80年的差距，但这不应该是我们停滞不前的借口。反而应当促使我们保持平静和耐心，共同面对物业公司和业主之间根深蒂固的种种困局。 　　法治之光已然聚成前方的灯塔。物权法的颁布和实施也许不能立竿见影，使业主与物业公司握手言和，但在探索的道路上必定带给我们一次次惊喜。正如物业研究专家所言：“现在物业发展正处于‘黎明前的黑暗’阶段，也是最困难的阶段，会有牺牲，但是天渐亮，路渐好走，将来的物业关系一定会好起来。” 　　发现困难可能就是梦想的开始。《法人》搜集了物业关系中经常出现的困局和错综复杂的矛盾，并试图记录下他们的声音，从中寻觅走出困局的思路和灵感。他们是：北京市律师协会物权法专业委员会蔡耀忠主任，北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会秦兵主任，处理过多起物业纠纷的朝阳法院高航法官，德润万毫物业公司朱津梁总经理，还有最高人民法院的一些法官们。 　　艰难的物业收费 　　“物业公司不作为被我们炒了，我们还没追究他们的责任，他们竟反过来向法院起诉我们索要物业费！”2007年3月28日，家住奉化路丰华园小区的孔先生收到了市南法院发来的一纸传票，已被炒两个月的原小区物业鲁房物业，起诉他索要拖欠的物业费、电梯费以及滞纳金等，共计3000余元。 　　收到传票后，欠费业主非常气愤，一位业主表示，自入住小区后，小区内车辆被划、住户被盗的现象屡屡发生，他所住的楼座就曾发生过一晚4户居民被盗的案子。直到2006年11月份，小区才成立业主委员会，并经业主公开投票，鲁房物业才被解聘。 　　鲁房物业办公室的王主任对此也颇为委屈：“不能因为个别居民发生被盗案件，就说是物业的责任，就可以不交物业费！小区居民不交物业费，已损害了物业的利益，使我们的工作无法正常开展。现在，我们只能通过法律途径，来维护我们的利益。不过，我们也没将面铺得太大，只起诉了10户有代表性的业主。” 　　小区业委会表示，根据物业管理合同他们胜诉的机会不大。但是会追究物业公司在小区设施、设备维护等方面的不作为。 　　“物业公司在10年就开始探讨收费难问题，如今依然在探讨，而十年前的问题和今天的问题又有所不同。今后仍然会长时间存在。”“物业收费想起来心烦，做起来困难，最令人头疼。”一些物业公司的负责人如此感叹！ 　　曾经，通过法院判决和执行拿回物业费已经成了众多物业公司制服欠费业主的“杀手锏”，但是现在物业公司的起诉遇到了很多问题。一物业公司法务部的工作人员告诉《法人》，物业纠纷现在很难在法院立案，看来法院对于处理物业纠纷也很“头疼”。 　　北京市朝阳区法院法官高航说，生活在同一个社区，业主和物业公司是长期共存、互相依赖的关系。如果出现物业服务问题和欠费问题，无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和谈判，妥善处理纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。否则仅凭法院的一纸判决和一次执行难以从根本上解决矛盾。 　　有的业主因停车收费争议，把车辆停在小区通行路口，堵塞交通，或者借口服务不合格而拒绝交费；有的物业公司在和业主发生争议后，不顾已交纳费用的业主利益或者在纠纷尚未彻底解决时，不负责任的退出小区，停止服务等。“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论，上述行为就是履行合同或维护权利不适当，甚至是侵害了其他业主合法权益。 　　蔡耀忠律师认为，业主一旦欠费，物业公司不应该采取停水、停电和降低服务标准的方式“催缴”，否则会激化矛盾，不能解决实质性问题。 　　李劲松律师表示，按照《物业管理条例》规定，欠费业主应先由业委会督促交费，这是强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。 　　德润万豪物业公司朱津梁总经理建议，为了避免物业公司向业主收取供水、供电以及有线电视等费用所承担的风险，物业公司应当多和供电公司等协商，并建议开发商和这些公司实行“磁卡式”一步到位的合作。 　　尴尬的自我管理 　　“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮；垃圾成山；缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击，甚至大打出手。与此同时，开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患等问题迟迟不能解决，前期物业管理撤离不办移交手续，物业管理用房没有着落以致新的物业管理企业不愿入驻 ……”这是某小区的状况。 　　于是，该小区并召开了业主大会，以三分之二多数业主通过，决