第1章房地产合同管理资料摘要.pptVIP

房地产合同管理 第一章 房地产合同法律基础 民事法律关系 债权和物权制度 合同及合同管理概述 第一节 民事法律关系 一、民事法律关系概述 民事法律关系是由民法规范调整的、以权利义务为内容的、平等主体之间的人身关系和财产关系 。 图1-1 法律关系构成要素 1．主体 民事法律关系主体（简称民事主体），是指民事法律关系中享受权利、承担义务的具有民事主体资格的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。 ２．客体 民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生法律关系，这里的权利、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学理论上，一般将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。 ３．内容 民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务。 二、民事法律关系的产生及变更 （一）法律关系的产生 法律关系的产生，是指法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。如某单位与其他单位签订了合同，主体双方就产生了相应的权利和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。 民事法律事实，是指能够引起民事法律关系产生、变更、终止的客观现象。 民事法律事实引发的民事法律后果包括三种情形： 第一，引起民事法律关系的发生。 第二，引起民事法律关系的变更。 第三，引起民事法律关系的消灭。 图 1-2 民事法律事实类型 （二）法律关系的变更 法律关系变更，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。 1．主体变更 2．客体变更 3．内容变更 （三）法律关系的终止 法律关系的终止，是指法律关系主体之间的权利义务不复存在，彼此丧失了约束力。 1．自然终止 2．协议终止 3．违约终止 三、民事法律行为的成立要件 （一）民事法律行为的概念 民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 （二）民事法律行为的构成要件 1．行为人具有相应的民事行为能力 2．意思表示真实 3．不违反法律或者社会公共利益 四、代理制度 （一）代理的含义 1．概念 代理，是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义与第三人为民事法律行为，其法律后果由被代理人承担。 图1-3 代理关系 2．特征 从民法理论上讲，代理具有下列法律特征，使其区别于其他相近的民事法律制度。 （1）代理行为是能够引起民事法律后果的民事法律行为； （2）代理人一般应以被代理人的名义从事代理行为； （3）代理人在代理权限范围内独立为意思表示； （4）代理行为的法律后果直接归属于被代理人 （二）代理的种类 根据代理发生的依据不同，代理分为委托代理、法定代理和指定代理三种类型。 （1）委托代理 委托代理，是指根据被代理人的委托而产生的代理。 （2）法定代理 法定代理，是基于法律的直接规定而产生的代理。如父母作为监护人代理未成年人进行民事活动就是属于法定代理。 （3）指定代理 指定代理，是指根据主管机关或人民法院的指定而产生的代理。 （三）代理人应注意问题 （1）代理人应在代理权限范围内进行代理活动 （2）代理人应亲自进行代理活动 （3）代理人应认真履行职责 （4）不得滥用代理权 （5）表见代理 （四）代理权的终止 1．代理终止的共同原因 （1）代理人死亡或法人消灭。 （2）代理人丧失民事行为能力。 （3）本人死亡或法人消灭。 2．委托代理终止的特别原因 （1）代理事务完成，代理已无存在的必要。 （2）授权行为附有终期的，期限届满，代理权终止。 （3）代理权撤回。 （4）代理人辞去代理。 3．法定代理终止的特别原因 （1）本人取得或者恢复民事行为能力，这里应解释为本人取得完全行为能力； （2）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定； （3）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。 五、诉讼时效 （一）含义 诉讼时效，是指权利人在法定期间内，未向人民法院提起诉讼请求保护其权利时，法律规定消灭其胜诉权的制度。 （二）诉讼时效的种类 1．普通诉讼时效 2．特别诉讼时效 3．特殊诉讼时效 （三）诉讼时效的起算 案例：借5万元给男同事 后两人成夫妻 6年后又离婚 债务如何处理 　　刘先生在2002年2月向同事马女士借了5万元钱，并写下 欠条，约定一年后偿还