房地产估价理论与方法_模拟题二_2012年版解析.doc

1、与非专业估价相比，下列不属于专业估价的特点的是（ ）。 A:提供专业意见 B:估算价格 C:具有公信力 D:承担法律责任 答案:B 2、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（　）。 A:灾害调查评估 B:规划实施情况评估 C:房地产评估 D:相关经济损失评估 答案:C 3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（ ）。 A:一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B:一是了解性估价或咨询性估价，二是签证性估价或证据性估价 C:一是签证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D:一是咨询性估价或参考性估价，二是签证性估价或法律性估价 答案:C 4、对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（ ）。 A:产权调换差价=用于产权调换房屋价值－被征收房屋价值 B:产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值 C:产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋的重置成本 D:产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本－被征收房屋价值 答案:B 解析:产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值 5、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。 A:5000 B:12574 C:12650 D:13911 答案:B 解析:5000+3000×85%/0.5%[1－1/（1＋0.5）3]=12574（元）。 6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。 A:估价机构 B:估价师 C:估价报告使用者 D:估价委托人的估价需要 答案:D 7、为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。 A:视为无租约限制的房地产来估价 B:视为有租约限制的房地产来估价 C:考虑房屋承租者的意见 D:视其租约租金与市场租金的差异大小而定 答案:A 8、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。 A:估价原则 B:估价时点 C:估价目的 D:估价对象 答案:C 9、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。 A:相应配套的基础设施 B:土地的形状 C:组合完成的功能 D:立体空间 答案:C 10、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。 A:拥有的房地产权利 B:受房地产权利以外因素的限制情况 C:受其他房地产权利的限制的情况 D:额外的收益或好处 答案:B 11、房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。 A:土地总量有限 B:规划限制 C:房地产不可移动 D:价值量大 答案:C 12、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（　）等设施或条件以及场地平整。 A:给水、排水、电力、通信 B:给水、排水、燃气、热力 C:排水、电力、通信、燃气 D:排水、电力、通信、热力 答案:A 13、需求规律是指需求量与价格（ ）的关系。 A:正相关 B:负相关 C:零相关 D:无法确定 答案:B 14、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。 A:挂牌底价 B:正常市场价格 C:竞买人可承受的最高价 D:最可能的成交价 答案:C 15、下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。 A:在用价值为市场价值 B:投资价值属于非市场价值 C:市场价值的前提之一是继续使用 D:同一估价对象可能有不同类型的价值 答案:A 16、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。 A:重置成本＋土地使用权价值 B:重置成本＋土地使用权价值＋重置期间的经济损失 C:有可能遭受火灾损毁的建筑物价值＋可能的连带损失 D:建筑安装工程费＋建造期间的经济损失 答案:C 17、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0．7。则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。 A:370 B:385 C:420 D:550 答案:B 解析:抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=600－50=550万元抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550×0.7=385万元。 18、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是（ ）。 A:建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000B:建筑物地面一