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“营改增”对房地产企业的影响 摘要：随着交通运输业和部分现代服务业“营改增”的试行，房地产建筑行业实行“营改增”也势在必行。由于房地产建筑行业生产链较长、生产步骤复杂，“营改增”政策对房地产项目的影响也尤为重大，合理评估“营改增”所带来的风险，房地产开发企业需要未雨绸缪，做好风险管控，合理进行税收筹划工作。本文在“营改增”的理论基础上，深刻分析了“营改增”政策对房地产企业税负、企业财务管理及企业管理的影响，以促进房地产开发企业的健康快速发展。 关键词：“营改增”；房地产税负；财务管理；企业管理 前言 2011年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案，于2012年1月1日在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，由此我国税制改革的一个重要里程碑。2012年1月1日，营业税改征增值税试点(以下)开始施行并不断扩展，在全国乃至各行业推面影响，系统分析这些影响，将帮助企业更好地应对可能出现的问题，并从中寻找企业发展的机会和空间，顺畅完成过渡。 提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，其主要内容包括以下两点:一是在现有17% (销售货物、修理修配)、13%(销售特定商品)税率基础上，增加6%、11%两档税率。二是提供有形动产租赁服务, 税率为17%；提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务，税率为11% ；部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务，税率为6%；小规模纳税人，适用简易征收方式征收率为3%。 产品）是否处于消费终端，均对各次流转依次征收税款，尽管税率设置已考虑行业平均税负，但对产品成本较高的企业形成税负压力，不利于引导企业提高产品质量。随着我国经济的不断发展，产品的多样化与丰富化极大的拉开了产品差距，旧的简单粗暴的征收方式已经不能够适应，需要由更先进的流转征收方式代替。 营业税的征收方式，无法考虑地区间经济发展不平衡的因素，对处于各经济区域的企业均采用一刀切的税负待遇，而实际上，经济不发达地区企业的利润水平与经济发达地区企业的利润水平以及存在税收优惠地区企业的利润水平与无税收优惠地区企业利润水平是严重不同的，按照同等税负率征收显然有失公允。而转型增值税后，通过抵扣项的调节，针对差额征税，一定程度上减小了公平差距。 增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75％为中央财政收入，25％为地方收入的划分也将重新洗牌。 计税依据改变 营业税通常是就全额征税，而增值税是就增值额征税，初始税制的设计对于房地产销售的重复征税是显而易见的，房产转让次数越多，重复纳税问题越严重。 税率或征收率的改变 房地产企业适用的营业税税率为5%。在“营改增”后,对于一般纳税人，适用11%税率。小规模纳税人适用的增值税征收率为3%。 税收征管主体的改变 营业税有地方税务局系统负责征收而增值税由国家税务局负责征收。 应纳流转税额的改变 ①营业额应纳税额=营业额×5%。②增值税应纳税额中一般纳税人应纳税额采用购进扣税法计算应纳税额，即:增值税应纳税额=当期营业额×11%-当期进项税；而小规模纳税人应纳税额采用简易方法计算应纳税额，增值税应纳税额=当期营业额×3%。③应纳流转税额中一般纳税人应纳流转税额变化采用扣购进税法计算应纳税额，则:增值税应纳税额=当期营业额×6%－当期进项税。 按适用税率计算交税，并随着商品流转环环交税。增值税是价外税，其计税依据是增值额，实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款予以扣下降。笔者通过案例来分析房地产情况： 某市房地产公司出售一幢写字楼，收入总额113000万元。开发该写字楼有关支出为：土地出让金及其他费用1000万元；房地产开发成本4000万元(取得可抵扣税率为11％增值税专用发票3500万，取得可抵扣税率为6％增值税专用发票500万)，期间费用1500万元；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10％，增值税销项税按11％。 1） ①营业税=10000×5％=500万元 ②城市维护建设税=500×7％=35万元 ③教育费附加=500×5％=25万元(含地方教育费附加) ④堤防维护费=10000×0.09％=9万 ⑤土地增值税计算： 增值额=10000-（1000+4000）-5000×10%-560-5000×20%=2940万 增值率=2940÷(5000+500+560+1000)=41.64％ 土地增值税=2940×20%=882万 ⑥企业所得税 (10000569-882-1500)×25％=512.25万 ①⑥合计：500+35+25+9+882+512.25=1963.25万元 总税负率=