南昌黄马项目可行性研究报告改.doc

江西南昌黄马项目 可 行 性 研 究 报 告 二零零七年十二月五日 目 录 前 言 4 一、总论 5 1.1、项目概况 5 1.2、可行性研究的依据和主要工作 8 1.3、南昌市宏观环境分析 10 二、南昌市宏观经济情况 14 2.1、南昌市社会经济环境分析 14 2.2、南昌市总体房地产市场分析 18 2.3、具代表性房地产项目分析 31 2.3.1、南昌大体量楼盘分析 31 2.3.1.1、正荣·大湖之都 31 2.3.1.2、江西奥林匹克花园 33 2.3.1.3、南昌居住主题公园 35 2.3.1.4、银河城 37 2.3.2、南昌高价项目分析 39 2.3.2.1、万科四季花城 39 2.3.2.2、香溢花城 41 2.3.2.3、水榭花都 43 2.3.3、南昌别墅项目分析 45 2.3.3.1、绿地新城 45 2.3.4、度假型楼盘分析 47 2.3.4.1、庐山华侨温泉 47 2.3.4.2、庐山阳光温泉度假村 48 2.3.5、总体综述 50 2.4、SWOT分析 51 2.4.1、优势（S）分析 51 2.4.2、劣势(W)分析 52 2.4.3、机会(O)分析 53 2.4.4、威胁性（T）分析 54 2.5、综述 55 三、项目发展模式建议 56 3.1、总体发展方向建议 56 3.2、生态居住新城定位建议 56 3.3、生态居住新城发展概念建议 56 3.4、规划原则 57 3.5、总体规划 57 3.6、启动区发展方向建议 57 3.6.1、康体娱乐式地产（高尔夫旅游地产） 58 3.6.2、风景度假结合商务开发模式 59 3.6.3、复合式旅游地产模式 60 3.7、项目发展模式建议 64 3.7.1、建筑风格建议 66 3.7.2、园林建议 73 3.7.3、配套建议 76 3.7.4、主题公园探讨 77 3.7.5、目标客户 79 3.7.6、项目概念定位 80 3.7.7、项目开发时间表 81 3.7.8、项目价格定位 83 四、经营状况和财务状况的预测 84 4.1、容积率建议 84 4.2、建筑用地平衡表 84 4.3、开发成本 84 4.4、别墅类住宅开发投资收益估算表 86 4.5、别墅类住宅开发方案投资估算表 86 4.6、别墅类住宅开发方案投资计划表 87 五、潜在风险提示及措施 88 前 言 在过去的几周里，工作小组对黄马项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论 ?大型地产运作研究 –地产运作模式研究 –地产运作难点和相关因素研究 ?市场及竞争分析 –南昌本地房产市场的供求状况， –周边地区（湾里、南昌县、庐山）市场情况及竞争分析（庐山温泉华侨度假村等） ?国内外优秀案例分析 –国内外优秀的旅游地产开发案例 –大量国内外旅游地产案例，并对这功能组合进行详尽的分析 ? 研讨与汇报 – 前期市场调研结论的汇报 – 项目定位研讨会 ? 小组内部讨论 –项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨 – 并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次论证 ? 与合作公司的意见交换 在保持自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议 本报告基于： 1、对市场的充分调研分析 2、该类项目的成功经验总结 3、基于假设定位下的严谨的投资预测 一、总论 1.1、项目概况 1、项目介绍 本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，总占地面积3000亩，园区面积2000亩，其中住宅建筑面积1000亩。 2、地块介绍 本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，东与进贤县隔抚河相望，南与丰城的袁渡乡隔抚河支流相峙，西与三江镇一水相依，北与向塘镇接壤。在地球上，位于东经116°05，北纬28°22左右。乡人民政府驻地黄马街的南面，距莲塘23km。全乡土地总面积约78.5km2（黄马乡55km2，省蚕桑茶叶研究所8km2，白虎岭林场11.5km2），地处丘陵和小平原，耕地面积2.9万亩，林地面积6488亩，水塘面积2338亩。境内山峦叠嶂，森林覆盖率达45%，气候温和，雨量充沛。年平均气温17.6℃，一月平均气温5℃，七月平均气温29.7℃，年降水量1558㎜，无霜期275天。 黄马乡资源丰富，物产充裕。主要农产品有：年产荸荠8000吨，花生2000吨，茶叶200吨，甘蔗12000吨，水果600吨，蔬菜2万吨，肉狗1万只，具有较大的深加工潜力。白虎岭旅游开发区湖在山中，湖中有山，湖光山色，相映成趣，四季常青，环境优美，开发前景非常广阔。工商业企业已形成建材、造纸、轻纺、农产品加工等工业门类，正着手筹建的工业园区设计起点高，各项基础设施配套，地价仅为南昌市的5－20%，并享有优惠的税收政策，是您投资办厂的首选。1.2、可行性研究的依据和主要工作 1．投资