长阳项目市场调研报告20040220(定稿).doc

北京“长阳项目”（暂定名） 市场研究分析 雷 晖 第一章 项目概述 一、项目概况 1、项目名称： 长阳项目（暂定名） 2、项目地理位置及规模： 该项目占地面积80.66公顷，位于镇中心南部，北临京良路，东接长韩路，西至经六路，南至纬七路。西侧是小清河，东侧为马场水库。 从地块西边界往东看 地块的西边界 地块北边的京良路 地块的现状 杨庄子 长韩路 新建的长阳镇政府 地块的四至范围 地块规划中的道路 区域位置图 镇域位置图 北京市第二道绿化隔离地区规划 限建区分布示意图 迁村并点规划图 3、项目交通条件： 长阳项目隶属房山区距离市区最近的长阳镇，介于房山、丰台、大兴交汇处，距离市区西南15公里。目前，京周、京保、京良、黄良、长韩、京广铁路和京石高速公路都交汇于长阳，十几条镇级公路也在镇内纵横交错，917、922、391路等公共汽车直达市内，长阳镇西有良乡机场，铁路货栈，另外，规划中的六环路将从镇域南部穿过。因此，形成了便捷并且立体化的交通网络。 4、市政条件： 用地主要为农田，少量林地。居住用地包括军留庄、西营和杨庄子的部分住宅建设用地、一个加油站和北京和平安金属结构厂。市政设施规划以依托良乡卫星城市政设施为原则。 给水系统：水量按照人均250升/日考虑，长阳项目内日用水量2550立方米。水源由良乡卫星城水厂供给，管网由镇区规划统一部署。 排水系统：采用雨污分流排水系统。长阳项目采用雨水排散方式，排至周围道路下雨水管网，或收集回用；污水按照给水85%计算，长阳项目污水量为2104立方米/日，最终污水排入良乡卫星城污水处理厂统一处理。 电力系统：根据长阳镇域规划，镇区将新建110KV变电站，可满足长阳项目用电需求。采用负荷密度法进行负荷预测，长阳项目用电量为3.2万KV。 电信系统：预测本区域电话可达6000门，在镇区中心新建电信分局，以满足全镇区电信要求。 热力系统：充分考虑地热资源，不足部分热源可考虑天然气。 燃气系统：根据北京市燃气总体规划，长阳镇属于北京市管网供气范围，故规划长阳镇燃气结构以天然气为主，瓶装液化气为辅。 5、项目周边情况： 长阳项目邻近区域房地产项目基本状况 长阳属良乡镇-国家重点扶植的十四个试点城镇之一。由于近年来政府加大了对南城的改造力度，良乡作为房山区区政府所在地，商业及各方面配套迅猛发展起来，卫星城内房地产业同时也在蓬勃生长。根据房山区政府相关文件，到2010年，良乡将成为北京城区人口分流的重要卫星城，预计人口将达到20万（目前良乡人口约为8万人）。 良乡地区地处北京西南方，位于规划中的南六环内，与市内同等距离的北、东、南三个区域相比发展缓慢，长久以来给人以落后的感觉。近几年来，随着市政对郊区投资的不断加大，良乡卫星城在短短三、四年间发展迅猛。交通、购物、环境等方面都得到了很大改善。主要体现在拓宽道路，增添市内至良乡的公交线路，在良乡中心位置新建华冠购物中心，亿客隆超市、小白羊超市，形成良乡购物区，还拥有麦当劳、金百万、三千里烤肉、小肥羊、大鸭梨等知名餐饮店；医疗方面也比较完善：良乡医院、中医医院。在区政府南侧修建大型广场，为居民提供了免费的休闲场所，大大提高了本地区居民的生活质量。 在整个房山区房地产市场中，良乡卫星城内的房地产项目是最发展的。由于地理位置的原因，房地产价格也偏高。 良乡最有优势的一点就是人文环境好：大学城的建设，带动了整个良乡地区的发展，提高了地区的知名度。园区规划占地7.3平方公里，合11000亩，规划总建筑面积350万平方米，总投资约70亿人民币。2003-2006年间，5所院校陆续入驻，预计2010年前在校学生规模将达9-10万人。 良乡高科技园区和西南物流综合基地相继投入建设为房地产业的持续发展提供了产业支撑。根据房山十五计划，良乡高科技园区为中心区，一区带多园，并逐步辐射。长阳工业园位于京石高速路的两侧，区位优势明显，有利于成为北京市内第二产业转移和高新技术产业扩散的高效承接。同时，北京将在房山区良乡建设西南物流综合基地，已获得6660亩的土地预留，2003年开工建设。目前，首都公路发展有限公司已进驻北京西南物流综合基地。 良乡属于远郊区县，但距离市区较近，驱车于京石高速公路仅20分钟就可到达西三环。另外规划中的六环路和城铁建设也将会成为此地项目的另一大卖点。中心地区交通便利，公交车有：917、917支、759、616、922、971等，配套齐全，商业发展繁荣。该地区的房地产开发势头已日渐蓬勃，渐渐吸引了大批客户群前来投资置业。 随着上述配套设施的不断完善和本地区的良好的自然环境及相对市区的低人口密度，房地产开发在2000年后成为本地区升温最快的投资行业。当本地区居民住房处于半饱和状态时，众多开发商又纷纷抓住市区人口外迁的趋势，在良乡地区开始建设更高档次的